房价变化与城镇化及城市等级相关

《经济参考报》：未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居落户，这为房地产业发展带来了广阔的机遇。但是，当前，中国的房价居高不下。根据国家统计局统计，2013年6月，全国70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。可以说房价已成为中国老百姓最关注的话题，任何与房地产价格变动有关的消息都会牵动老百姓的神经，您认为，造成中国房价不断上涨的原因是什么？

李铁：我们不能笼统判断中国的房价上涨，首先要分析中国哪些地区的房价在上涨？为什么会上涨？为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在全力推动的一个产业？

很多研究都把城市分为一线城市、二线城市，三、四线城市，这直接说明了中国的房地产发展，房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先，高房价主要集中在高等级城市，特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡，从最低等级城市向最高等级城市集中，等级越高的城市优质资源越集中，行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房，主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。

其次，相比于金融、银行存款、证券、基金等领域，房地产是目前相对稳定的投资需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。

第三，经济增长带来社会收入群体分化，基于人口总量的高收入人群基数大，形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占全国的10%，我们会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体，对高端、高层次地产有持久性的需求。他们第一会在本地买房，第二会到省会城市买房，然后到北京、上海买房。高收入人口到等级高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房，这在当下中国是最好的、最合理的选择。

《经济参考报》：对于未来房价走势您有何判断？

李铁：我认为，除了看住房供应量大小外，还需要考虑以下几方面因素：

首先，城市的辐射范围。城市等级越高，辐射范围就越广，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。