据《中国经营报》报道，7月23日，朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块出让，中粮力压群雄，以总价23.6亿元，配建3.3万平方米公租房的代价夺得该地块，楼面价高达4.8万元/平方米。至此，北京城五环外，商品房5万元一平方米不再是梦想。

从绝版地块夏家胡同的高调入市，到朝阳孙河地块最终花落中粮，土地市场的热潮再次刷新北京“地王”的成交底价。

不过，相比此前地王项目过百的高溢价率，上述两块地块最终35%、42.1%的溢价率不禁让人出乎意料。中原地产数据显示，今年前5个月，北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%，其中成交的30宗住宅地块的平均溢价率为39.1%，较去年同期大幅下降。

值得注意的是，溢价率走低，并未影响成交总价，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。

市场预测，地方政府对土地财政的依赖程度仍然较强，房地产企业拿地的冲动也没有减退迹象。不过，土地成本“节节高”，让房企拿地策略上更倾向于选择控制成本预算，趋向合作开发，以并购的方式获得土地。

政府卖地涨价没商量

土地底价上调使开发商和地方政府之间的博弈趋向“白热化”，带来的影响是房地产市场的“结构性转变”。

以此前成交的台湖板块为例，5月20日成交的起始价为2.5亿元，折合楼面地价3980元/平方米。而在去年9月，台湖104和109多功能用地出让时，起始价为3.84亿元，折合楼面地价仅2176元/平方米。时隔8个月，起始楼面价上涨了约1倍。

底价上涨的背后，土地溢价率却并不高。

被寄予厚望的夏家胡同地块，按照此前规律推测，最低溢价率在49%左右，最后却以35%的溢价率成交，而这也成为6月份溢价率最高的一块土地，中原地产市场研究部统计数据显示，6月份出让的其他地块溢价率全部低于2%。

7月1日，海淀区清河路C2商业金融用地和房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-03-12地块的成交溢价率分别为1.11%和0.55%。

中原地产市场部分析师张大伟告诉《中国经营报》记者，当前市场整体资金面出现变化，此前房地产市场主要依赖超发货币的支撑，一旦资金收紧，房地产价格的涨幅就会被抑制，相应的土地溢价率也会受到影响。

在此背景下，全国范围内主要城市溢价率出现下调趋势。

6月，全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米，环比5月下降12%。全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%，较5月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%，环比5月分别下降了17、2、17个百分点。

“和去年同期相比，目前成交的土地溢价率处于比较低的水平，但是从成交的价格看，今年挂牌的土地底价较去年有所提高，而政策对房价市场的打压，传导到土地市场，促使房企冷静对待，而不会像往常以较高的价格获得土地，如此一来，必然导致溢价率下降。”张大伟说。

这种说法得到了市场的检验。

刚刚在土地市场斩获两块土地的北京某房地产公司副总表示，从近期成交的一些地块看，动辄20亿~30亿元的成交价格，折合楼面价格平均也达到了2万元以上每平方米，整体看现在房企拿地的成本较高。“不过，对于一些优质地块，基本上大家都会押宝，还是期待政策会放松，能以合适的价格入市，提高利润空间。”

在此背景下，可以预测，一旦房企的利润被挤压，后期势必会采取控制成本，从而谨慎的拿地策略。