养老地产面热心冷 潜在风险需谨慎

来源:地产中国网 2013-07-26 14:37:00

2011年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示,截至2010年11月1日零时,我国总人口为13.4亿人,其中60岁及以上人口占比为13.26%,65岁及以上人口也已经达到8.87%。根据国际通行的判断标准,当一个城市或国家60岁以上人口所占比重达到或超过总人口数的10%时,标志着这个城市或国家进入了“老龄化社会”。综合以上数据来看,未来很长一段时间内,我国将是世界上老年人口规模最大的国家。

人口老龄化促使我国人口红利逐渐消失,劳动力成本呈现上升的趋势,但是也发掘出一个巨大的“银发市场”。与之相关的医疗、养生、旅游、养老地产等也显现出巨大投资潜力和发展空间。养老地产项目由于体量大、产业链条深且广,潜在的长期收益稳定且客观,得到业内外众多投资者的关注。不仅有保利[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、远洋[简介 最新动态]等地产界大佬积极进入、开发养老地产项目,更有以泰康、新华、平安等为首的险资进入该领域。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出,保险(放心保)企业资金实力雄厚,养老地产项目与企业主营业务也有很大的关联,养老地产开发资金需求量大,投资回报周期长,投资收益稳定,相对于股票其市场风险要小,相对于债券等其投资收益要高。养老地产大的发展方向和前景毋庸置疑,险资的“不差钱”,让其有资本进入该领域。

蓝海领域从来都不缺乏投资者。敢于“吃螃蟹”的第一个人,除了勇气可嘉之外,更要有智慧。尤其针对像“养老地产”这样的项目,没有巨大的财力、物力、人脉等资源做支撑,难以“玩的转”。养老地产在国内发展还有诸多障碍需要克服。

首先,社会保障制度不健全制约养老地产发展。养老地产涉及的面太广,但是需要明确的是养老地产并不是一个养老方案,其也仅仅是养老产业的一个强有力的“分枝”。它的发展壮大需要养老保障体系的完善以及配套设施的建设。养老地产不是简单的卖住宅,住宅属性只是其根本属性中的一个,其次还有人文属性,投资属性等。人文关怀等方面仅仅依靠开发商是做不来的。一些医疗、康复以及一些非营利性质的配套设施建设,需要政府给予一定的支持。而当前国内的医疗资源等基本上都掌握在国家手里,企业很难“插手”。纵观国外养老产业的发展,均有一个强大的养老制度作为支撑。可见,国内养老地产发展的软环境劣势明显。

其次,有效的盈利模式尚在探索中。当前养老地产虽然得到各界的关注,但大多依然是面上工程,并没有深入,养老地产的功利性变得突出和明显,没有有效的运作模式,养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目,而没有被当成一条可持续挖掘和管理并盈利的产业链,最重要的是满足人们“老有所居,老有所乐,老有所为”的需求。由于缺乏可操作、可复制的有效模式,房企的资金链条也备受压力,一些企业要么采取租售并举模式;要么就直接“卖房子”,只是在楼盘无障碍设计等方面有所重视;还有就是发展中高端客户,采取会员制,入住者需要缴纳高额的会费,只能满足一小部分人群的需求。这些模式也只是在探索中,开发商往往缺乏养生、护理和治疗等方面的技术资源,难以有效满足户主需求,当然也很难介入到相关产业链条中,实现长期稳定的盈利。

最后,政府作用尚需凸显。当前不能说没有关于养老地产等方面的优惠政策,反而出现两种情况,一种是政策涉及到多个部门,如民政局、国土资源部等,政出多门,反而难以协调和落实,很多税收等方面的优惠政策成为一纸空文。另一方面,一些地区规划中没有涉及养老产业用地这一用途,多数养老地产获得土地的方式和商业地产项目相同,导致前期拿地成本居高不下,后期运营压力大。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出,养老地产因其属性不同,进入门槛较高,无形中将一些中小企业挡在门外,一些大型房企及资金实力雄厚的投资者将拥有优先进入市场的优势。机遇明显,但是需要跨越的障碍也很大,养老地产“面热心冷”等现状一时难以改变,投资者不能盲目跟风,进入还需谨慎。

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