据山西晚报报道，长风东鼎被没收、12个违规预售楼盘被罚、全城楼盘销售（预售）清查……上周，太原市山雨欲来的违规建设、违规预售整治风暴接二连三地见诸报端，震惊全城。省城房企多年来依靠未批先建、违规预售周转资金的运作模式，受到前所未有的打击，而由整治带来的行业阵痛接踵而至。

太原楼市行业大洗牌的态势，比业内人士预料的来得更快更猛烈。

现象

违规建售房恶习由来已久

对于太原楼市的业界人士来说，上一周过得可谓是惊心动魄。

7月15日，省城房地产网站、QQ群、微信热传的一条图片信息震惊业界，地处长风东山的项目长风东鼎被太原市规划局执法大队罚没。几乎同时，太原市政府出台的《太原政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》发布在全城各大媒体上，12家违规预售楼盘被曝光。7月20日，太原市房地产监察大队兵分三路对全城22个违规预售的楼盘清查，对仍在违规预售的售楼处贴了封条。

太原楼市发展近20年来，如此大规模、重力度的整治行为实属罕见。众多依赖未批先建、违规预售发家的房企胆战心惊的同时，不得不考虑企业未来的出路。

事实上，省城楼市中未批先建、违规预售的现象并不是近年才有的。查询省城历年逐月的楼市开盘预报公告，记者发现，太原市市场上实际在售的楼盘数远远多过取得预售证的项目。以2009年7月的开盘公告为例，当月新入市的项目达23个，但取得预售证项目却只有两个。

于2003年购房的省城市民贾红女士告诉记者，她选婚房时主要走访的地段是五龙口街东山片区，当时此处在售楼盘有6个，但有预售证的项目仅有一个，价格比无证房贵出500元/平方米。她购买的房子，在入住六年后才办好了预售证和房产证。

贾红女士买房已达10年，但省城楼市违规预售的现象依然存在。7月20日，记者跟随太原市房地产监察大队对全城楼市违规预售进行执法清查时，对方列出的首批清查名单共有88个项目，但取得预售证的项目却只有22个。

原因

为缩减成本房企走险违规

事实上，全国各地的城市都存在未批先建、违规预售商品房的状况。业内资深人士关先生介绍，太原市商品房违规建设、违规预售的行为屡见不鲜，这主要源于住宅供应不足。

据悉，太原市年均备案成交商品住宅面积约为250万平方米，相当于25000套100平方米的住宅。但每年流入太原市的异地求职者、大中专毕业生就达到10万余人，再加上本地步入婚龄的年轻人、急需改善住房条件的老市民，25000套房子显然不够。强劲的市场需求，激发了开发商的热情。从正规渠道无法拿地的房企，便通过介入城中村改造、旧城棚户区改造、国企改制等工程，来储备用地，甚至冒险未批先建，违规预售，赚取收益。“以一个建筑面积为5万平方米项目为例，按1200元/平方米的楼面地价计算，仅一次性交给政府的土地出让金就达6000万元，建安成本投入达1.25亿元。”深谙行业规则的郭先生称，这么多的投入，多数开发商通常没有这么多自有滚动资金，而通过银行贷款、私人借贷会支付数目巨大的利息。最合算也是最冒险的方式，就是由工程方先垫付工程款，开发商通过违规预售回笼资金，边办手续边建设来撬动项目。在省城楼市，以数百万元资金撬动数千万项目，以数千万资金撬动数亿元项目的案例遍地可拾。

另外，省城城建系统对商品房预售五证审报办理流程周期长，也是开发商违规预售的一个原因。曾在北京工作过的某房企高管张先生介绍，只要开发商报备的审批条件合格，北京市从项目拿地立项，至预售证发放的周期约在三个月到半年。而在太原，这个周期要达到两三年。“开发商千辛万苦筹到5000万元的启动资金，按10%的利率计算，次年的利息会达到500万元，要是贷上三年，利息会达到1500万元。这个时间成本，谁也耗不起。”这位张先生称，作为资金密集型行业，开发商的资金周转越快，财务支出也越少，利润就越大。所以，很多开发商明知未批先建、违规预售非法，但仍要铤而走险。

恶果

市场不规范行业发展受限

自有资金不足的房企欲通过未批先建、违规预售的方式撬动项目，而自有资金充足的开发商同样也可通过未批先建、违规预售，把有限的资金拆解到更多的项目运营中。在需求量不断加大的省城楼市，浑水摸鱼的房企近两年开始增多。“有些项目是未批先建，边批边售，而有些项目却是在赤裸裸地骗。尤其是部分傍上城中村改造违规预售的项目，因为涉及土地改性、土地收储等问题，项目从立项目至交房，都没有办妥一个合法证件。”常年接触太原规划局、土地局、房管局的房企高管王棚先生介绍，太原市规划、房管部门都下设有执法队，但执法检查的对象为国有土地上违法占地、违法建设、违法预售的楼盘，而省城楼市中违规的项目主要集中在城中村的集体土地上，执法队伍执法范围有限，监管“鞭长莫及”。

违规项目浑水摸鱼，这让正规房企很受伤。地处龙城大街、于2011年开盘的某名盘项目，当时的开盘均价为7500元/平方米，但同在此地段违规预售的多个城中村改造项目，售价均不足5000元/平方米。“这些项目没有交土地出让金和各类税费，每平方米的成本比正规项目低2000多元，价格自然会便宜。”上述房企的高管董先生分析，但这个价格却分流了正规项目的中端客户。

房企在违规建设、违规预售的过程中，自身也承担着巨大风险。因为房企自己都不知道，项目的立项、规划、建设、预售手续会不会顺利通过审批、周期会有多长，以及国家及地方政府的经济、城市发展规划有何重大调整，对项目前景带来的影响是积极还是打击。更让人揪心的是，这些风险一样不落地绑架到购买违规预售房项目的业主身上。

趋势

整治风暴起 中低端项目缺

近期，太原市政府整治违规建设、违规预售的风暴带给行业巨大震动。

既代理销售正规项目又代理违规预售项目的省城某知名房地产经纪公司老总张先生告诉记者，从今年3月太原市开始大规模拆除临建、违建开始，全城未批先建的楼盘停止了施工。全城近300个项目的供应量，缩减集中在取得预售证的70余个项目上。这70余个楼盘中，仅有不到20个项目有充足房源供应，其他项目均在销售尾房。“有预售证的项目开发跟不上供应节奏，供应满足不了市场需求。无预售的项目全部停业整改，有些是停工整改。”张先生称，以往违规预售项目吃香，就是因为同品质项目价格比正规项目便宜了三分之一，甚至二分之一，这些违规项目也是平抑太原楼价的重要力量。

但违规项目被叫停后，太原市场的中低端项目会出现暂时的供应缺口，购房者会感到无房可买。太原市12319房地产信息网公示的信息显示，太原市已取得预售证，且有充足房源的20余个项目中，售价超过8000元/平方米的项目近半，其中，天玺公馆、太原万达广场、太原星河湾、和泰紫园、富力华庭、万科紫台等近10个项目的均价超过了万元。

目前，全城取得预售证的可售房源累计不足一万套，其中有一半以上为均价超过万元的中高档楼盘。对于普通购房者来说，五六千套房子无法满足需求。因为供应缩减，省城楼市短期内仍会处于成交量下跌价格走涨的状态。