中高端市场持续放量
可见的是,上海的高价住宅加速入市的势头仍在延续。
据德佑地产统计,上周的新增入市的楼盘,推出的多是别墅及市区公寓项目,外围公寓项目占比不到10%。上周黄浦区露香园和中福花苑两个高端楼盘新增入市,其最低报价均在6万元/平方米,其中,露香园的一套复式房源报价高达18.75万元/平方米。
外围别墅的新增供应同样在放量。
据21世纪不动产统计,7月前21天,上海的别墅新增供应面积已达10.4万平方米。自今年3月以来,上海别墅新增供应面积已连续5个月超过10万平方米。3月-6月这4个月,上海别墅的单月成交量均超过10万平方米,而去年上海别墅的月均成交量只有8.9万平方米。
某外资房企总经理分析,中高端楼盘加速入市,说明该类楼盘开发商修正了对市场的判断,“这和近期出现的地王多少有些关系。随着土地市场升温,开发商纷纷提高了价格预期。同时,地王频出也对购房者心理形成了压力。”??德佑地产研究总监陆骑麟认为,别墅和中高端公寓加速入市,可能导致未来楼市的整体成交均价进一步上扬。
据陆骑麟称,7月前三周上海楼市的总体成交均价已超过2.5万元/平方米,全月的均价也可能再创新高。
黄志坚也指出,近期中高端市场成交持续放量,可能意味着该类产品渐入去化窗口期。加上经济下滑预期,预计楼市调控加码的概率已经不高,这会鼓励更多中高端买家入市,从而推高成交均价。
“房价实际涨势明显”
不过,受访业内人士对整个7月的成交势头并不看好。
综合佑威和21世纪不动产的统计,截至7月21日,7月以来上海市新建商品住宅累计成交了47.88万平方米,较6月同期下降33.8%。若以目前的日均成交量推算,则7月的成交量在70.69万平方米。
黄志坚猜测,7月的实际成交量可能超过70万平方米,因为月底部分楼盘有保业绩的需要。
但多位受访业内人士则担忧,市场的主流需求——刚需产品供应不足,将打压7月的成交量预期。
某外资房企总经理直言,刚需产品供应不足的情况,预计要到9月才能得到缓解。
他认为,现有的调控政策已经很严厉,要想打压房价,政府应鼓励、引导开发商增加供应和加快开发速度,才能在短期内缓解供需矛盾。同时,随着银行贷款利率下限放开,应该对开发贷多一些灵活性政策,降低开发商的融资成本,这将对其销售定价产生积极影响。
在21世纪不动产分析师黄河滔看来,7月以来楼市低迷,除了季节性因素,主因在于新增供应不足、房价坚挺,阻碍了购房者入市。未来市场的反弹力度,更取决于购房者对房价的接受程度。
黄河滔认为,新房成交均价近期屡创新高,确有成交结构因素的影响,但整体房价近半年的实际涨势也不容忽视。
据21世纪不动产统计,今年上半年,有134批次新增供应项目系旧盘加推,其中56%的项目报价上涨,仅有11.9%的项目报价下跌。从成交层面看,有90个楼盘在今年上半年和去年同期的成交套数均超过50套。这90个楼盘中,84个楼盘的售价出现不同程度的上涨,均价同比涨幅中位数均值达12.9%。
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