据新金融观察报报道，地王频出，土地的溢价率还在走高，楼市成交量居高不下，房价涨势依旧，无论是楼市还是地市都一派火热景象。不过这种"火热"的背后，也逐渐显现出一线城市和重点二线城市，与广大三、四线城市"冷热不均"的问题。一面是北京、上海为代表的一线城市地市、楼市火热，供不应求，地价、房价上涨压力大，另一面是广大三、四线城市面临着供大于求、库存高、去化弱、风险加大的情况。

地价走高

7月17日，天津土地市场迎来6宗经营性用地集中出让，和平区与红桥区各有1宗地块，另有静海团泊新城东区宅地2宗、武清区宅地2宗。其中最受关注的无疑是市区的两幅地块，分别是红桥区佳宁道地块和和平区的一幅商业地块。

佳宁道地块吸引了10家知名房企竞拍，其中不乏天房、融创、旭辉、振业、金地、天津市政、金侨等大型房企。该地块规划总建筑面积不大于99257平方米，其中住宅建筑规模84657平方米、住宅配套非经营性公建建筑面积不小于1370平方米、配套商业建筑不大于10430平方米。经过50多轮竞拍后，天津振业房地产开发有限公司以7.9亿元的总价竞得该地块，楼面地价达到7959元/平方米，溢价率48.64%。而目前地块周边项目的房价在1.3万元/平方米左右，该地块的楼面地价，显然会推高区域整体的房价预期。

值得一提的是，这是振业在天津土地市场的第二次出手，而振业上次在天津拿地，也一度制造轰动。2007年8月2日，振业以总价10.601亿元竞得位于河东区新开路的一块居住用地，地块楼面地价高达8800元/平方米，成为当年天津楼市单价地王，也就是后来的振业城中央项目。

另一幅位于和平区的台儿庄路西侧地块，是一幅迷你地块，出让面积只有863.4平方米。最终被天房集团下属的天泰置业发展以1560万元的底价竞得，不过楼面地价却高达27857元/平方米。在当天的土地拍卖中，位于武清区的154号地块由北京朗园置业有限公司以4.3亿元竞得，溢价率也达到52.97%。

天津土地市场溢价率走高，只是全国土地市场“热战”的一个缩影。7月3日，恒大地产以35.6亿元摘得昌平地块，高调进军北京。7月11日，上海闵行区梅陇新中心A街坊地块挂牌截止。经过近90分钟的现场竞价，该地块被中海地产集团有限公司以总价37亿元拿下，成交楼面价为18739元/平方米，溢价率达到115%。而据称保利地产今年的拿地计划也达到了400亿元，同比2012年的拿地金额，上涨幅度达到30%。

在大房企的争夺中，一线城市和重点二线城市的地价和溢价率不断走高。土地勘测规划院发布的数据显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续5个季度加速上升。其中，商服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分别环比上涨2.06%、1.25%和1.34%。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4770元/平方米、4552元/平方米、3465元/平方米，均高于全国平均水平。

值得注意的是，上述地价是国土部设定固定监测点，根据土地市场变化情况测算的土地评估价格，并非土地的实际成交价格。今年二季度土地市场“地王”频出，实际交易价格应该是远高于国土部评估的水平。

城市不平衡加剧

据中原地产统计，2013年1至6月份，13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别上升约81%及63%，土地出让金同比大幅上升约168%。2013年上半年，13个重点城市成交经营性用地约3865公顷，仅低于2010年同期（4738公顷）。其中商办用地成交量创2008年以来新高。2013年13个主要城市一改2012年先抑后扬的供应节奏，自年初即开始加快供应速度。上半年，13个重点城市土地供应量同比上升约10%，其中居住用地供应量同比上升约56%，商办用地同比上升约20%。2013年上半年，经营性用地供应面积约3890公顷，为2008年以来同期供应次高位（仅低于2010年同期约4976公顷）。

在这波抢地热潮中，出现了一、二线城市越来越热，而三、四线城市土地市场却逐渐冷清的分化局面。北京、上海、广州及杭州等地土地市场出现供求两旺的行情，出让金均较去年同期上升逾4倍。其中北京2013年上半年土地出让金总额已经超过2012年全年总额。多宗位置较为优质地块成交，由于房企购地热情高涨，高溢价、高总价及高单价地块层出不穷。分析师李莹表示，由于一线城市土地资源稀缺，居民购买水平较高，尤其像上海、北京这类城市的刚需客源较多，未来市场容量较大，因而房企逐步收缩在三、四线城市的战线，转而加大对一线城市的投入。

“根据我们的监测数据，今年上半年典型房企在一线城市拿地建面占比达21%，与去年同期相比上升了13个百分点，而在三、四线城市的拿地占比回落15个百分点。”李莹表示，一方面是企业纷纷抢地，另一方面，短期内一线城市用地仍相对紧张，供地略显不足，最终将导致土地竞拍激烈，高溢价、高单价地块涌现。

中原地产市场部总监张大伟表示，优质地块频繁入市，房企购地积极，使得经营性用地地价总体振荡上行。居住用地地价，一线及二线发达城市同比上涨明显，二线发展中城市基本维持平稳，商办用地地价则表现为一线城市同比上涨明显，而二线及二线发展中城市维持稳定。

在不同城市间土地市场冷热分化的同时，这些城市房价增速的差距也在拉大。国家统计局日前公布的6月房价指数显示，70个城市同比涨幅超10%的达9个，一线城市同比涨幅全面超过14.4%。新建住宅同比涨幅最高的则全部为一线城市。北京涨幅16.7%，广州涨幅16.5%，深圳涨幅16%，上海涨幅14.4%。业内人士表示，虽然从房价上涨城市和平均环比涨幅看，6月份70城房价数据在放缓，但因为基数越来越大的原因，实际市场感觉的涨幅依然不小。

房企间分化

国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%。

随着销售面积和销售金额的上涨，大多数房企都赚得“盆满钵满”。由于一、二线城市量价上涨的趋势更加明显，那些布局一、二线城市较多的房企在这一轮上涨中业绩涨幅较快。同时由于整体市场的平均利润率在降低，周转速度快的房企明显在这一轮市场复苏中收益更高。而那些集中布局一、二线城市，周转速度快的房企，基本上是以央企和上市房企为主的大型企业。

据统计，2013年上半年标杆房企销售额占全国商品房销售额的比率为12.3%，增速为19%，增速环比2012年增长16%，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。

而在房地产回暖声中，云南白药、万方地产、上海新梅等非专业或者区域型中小房企退出地产行业的情况，显得尤为刺眼。在本轮抢地热潮中，表现抢眼的也几乎是清一色的大型房企，在积极抢下一、二线城市的热门地块后，也就垄断了未来的大部分市场供应。

“本轮调控使得楼市集中度增加，大房企、品牌房企的份额将有明显增加。而部分小企业则面临退出市场的窘境。”张大伟表示，主营业务非房地产的企业因为相比大房企，管理成本、产品属性都处于劣势，即使在楼市复苏的现在面临的问题也非常多。特别是6月开始，资金面再次收紧，这将可能影响主营业务非房地产市场的企业收缩市场，退出房地产市场的数量可能会继续增加。

下半年稳定为主

在GDP增速趋缓，6月金融层面一度传出“钱紧”信号的情况下，下半年无论是政策层面，还是市场层面，房地产市场的稳定显得至关重要。成交方面，楼市已经展现出一定的降温趋势。7月8日到14日，全国主要的54城市新建住宅签约套数合计为48476套，环比上周的5.49万套有所下调。7月1-14日，累计总成交为10.34万套，相比6月同期的10.4万套微降。整体来看，从3月份突破30万套后，4-6月整体市场因为需求透支，涨幅开始放缓。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

政策方面，下半年预测报告中表示，主要宏观经济数据表明目前经济形势仍在中央预期之内，大幅度的放松信贷不具备条件，出于调结构和房价再度上涨的担忧，类似“四万亿”的“大规模放水”不会出现。作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实，房地产业中长期运行环境已经发生转变。

而近日央行“取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平”规定的出台，被认为是地产行业的一个利好。“虽然此次规定中个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，不过却会对买房人的心理层面产生影响，7折或者更低的房贷利率理论上成为可能，同时那些有实力的房企，在从银行获得开发贷款的时候，有了更大的议价空间和可能。”业内人士表示，不过从资金面趋紧的现实和银行盈利的角度出发，再现7折甚至更低房贷利率的可能性不大。

“中长期来看，受政策环境、需求集中度、供求对比、竞争格局等多方面差异的影响，不同类型城市的分化将进一步加剧，梯队格局发展趋势将更加显著。一、二线城市经济发达、人口众多，集聚效应使其仍占优势，大多数三、四线城市由于近年来过度开发，潜在的供应过剩风险不容忽视。”分析师对新金融记者表示。