原标题：融创中国孙宏斌：许重庆一座真豪宅

“这个项目比北京、上海卖10万一平的项目都不差，进来感受一下？”

玖玺台4楼大堂，孙宏斌穿过金丝网大理石柱若干，来到记者面前，并相邀到里面坐坐。半个月前，《2013上半年房企销售TOP50》排行榜发布，融创中国以去年同期销售额近2倍的235亿元列席该榜第11位。而下半年才刚开始，孙宏斌便来到重庆，为其下一步棋布局落子。

这个下午，孙宏斌显得既平和又幽默，一面不吝推荐其打造的“重庆第一豪宅”，一面讲述他操盘融创十年来的战略精髓。言语间，尽是恭谦之气。

从年少成名的联想少壮派领袖，到中国地产史上最着名的权威挑战者，再到当下融创中国的掌舵人，几经洗礼的孙宏斌，早已沉淀出商场中难得不迫的从容。

【品谈重庆豪宅】

“去过纽约、巴黎，他们就会明白自己真正要的好房子是什么样子。”

事实上，在玖玺台项目规划之初，孙宏斌已对这块土地寄予厚望。在他一贯高端的构想中，如果仅把坐拥两江四岸的这块卓绝宝地做成普通住宅，那无疑是暴殄天物。

“我看好重庆这片市场，因为这里供求关系好，市场体量大，唯独缺少真正的好房子。”孙宏斌说，虽然目前重庆整个房地产市场“比较低”，致使高端市场难做，存在很大风险，但若有好的产品给予市场，高端消费者也是会出手的。

“玖玺台样板间还没出来时，销售很受影响，但现在看到实物后，客户自己有判断力，知道值不值。”孙宏斌眼里的高端消费者，都是见过世面的人，他们去过纽约、巴黎，去过香港，见识过真正的好房子，明白自己的需求是什么。

孙宏斌坦言，开发玖玺台的确存在风险，但它对重庆的高端房地产市场是有贡献的，因为它先行一步，为后来者探路，能为未来在重庆开发高端地产的企业建立信心。

“南岸远看像香港，细看就差多了。”

谈到重庆豪宅与外地豪宅的差异，这位“亚洲十大豪宅”之一的缔造者风趣地给出了答案——价格。

孙宏斌说，豪宅最重要的因素是价格，价格上去了，品质才有保障，“你不可能要求售价1万的房子，成本做到2万。”而在豪宅品质上，孙宏斌也直率吐槽，称重庆的豪宅乍一看不错，好比南岸远看的确像香港，但细看就比香港差多了。

对于今年是否有在重庆再次“夺地”的计划，孙宏斌的回答是肯定的。他表示，在拿地方面公司一直有严格的纪律，对超出“指标”的地块，他们会果断放弃，如果“指标”在理想范围，则会尽力争取。“今年希望能在重庆多拿点地，原因很简单，因为北京、上海都太贵了，不适合出手。”

【坚持锁定高端】

“未来5年内，每年只进军1个甚至半个城市。”

“过去不少企业往三四线城市跑，但现在好多大牌公司都在往一线城市‘回’。”

孙宏斌认为，和融创中国一样规模的公司，在全国大都进入了至少20个城市，但当其拥有30个、40个、50个城市的时候，想要收缩却很难。反观融创中国，只在京、津、渝、沪、杭5大城市设立公司，加之苏、锡、常共计布局8个城市，这使得孙宏斌聚焦区域、深耕发展的市场战略，虽格外罕见，却能异常成功。

关于融创中国未来的足迹，孙宏斌称一定会进军新城市，但依然会“步步为营”。他希望在未来5年时间每年进入1个甚至半个城市，令全国总布局城市数量达到10~12个。

“贵在坚持，坚持就有优势。”

“这几年很多房企在产品调整上很大，把产品调回刚需，但我们依然很坚持。”在孙宏斌看来，真正强大的购买力仍是来自有钱人，“对于一套高端住宅来说，一定是一个已经有了好几套房子的人才会选择它。”当大部分企业都去做低端、做刚需的时候，这部分市场反而被让出来了。

因此，孙宏斌这几年一直坚持，不管是北京、上海还是天津，融创中国在高端市场均有着骇人的占有率。在无锡，2万1平的房子全都属于融创中国；在天津，180平米的房子融创占了50%以上。高占有率优势，正是来自他对高端精品市场的“坚持、坚持、再坚持”。

【风险控制战略】

“对资本市场来说，450亿的年销售目标是一个安全的指标。”

招商证券在近期的分析报告中指出，预计融创中国在2013年拥有700~750亿元的总可售货值，但该集团却在这一可售基础上将销售目标砍去近一半，定在保守的450亿元。

孙宏斌告诉记者，融创中国上半年的销售目标大多定在全年的30%，但今年已经超过这个比例。450亿是个安全的指标，全年下来肯定还会超一点。“因为融创中国下半年推出的项目更多。”

在孙宏斌眼里，最核心的财务安全指标来自现金流。他透露，融创中国最近两年的销售增长很快，现金流指标颇为优秀。目前集团不仅约有150亿左右的现金流，且整体负债状况和债务结构都处于健康良好的状态。“要重视现金流的管理，现金流管理好了，其他的风险都是可控的。”

“最大的风险在于地皮买贵或买错。”

“要是选错一次，好几年都缓不过气儿来。”多年来，外界一直对融创中国的“判地眼光”表示崇拜，而孙宏斌则称自己的拿地标准其实很简单。一是占有稀缺资源，比如市中心等好位置；二是要懂得算账，即毛利率等各项财务指标要符合要求，确保建成后能赚钱；三是该地段要适合开发高端物业。

“贵不一定好。”孙宏斌说了这样一个故事：上市成功后，他约朋友到家里喝酒，太太托懂红酒的朋友挑了一箱，他一看价格都在$30到$75，说这是好酒吗，太太说是好酒呀，这酒在美国人看来不便宜。他喝了一口，果真不错。“比起国内动辄上万的红酒，确实更实惠。”

独家对话

“肯定会和重庆开发商合作，如有人想做高端，我们有优势”

1

重庆时报：是否考虑过与重庆本土开发商进行合作？会以怎样的形式？

孙宏斌：肯定会合作。不管是和本土的还是和外面的，合作是趋势。一块地要价100亿，我只有50亿，这个时候就须同人合作，拍卖的时候联合购地，竞争也会少一点。另外，彼此能互补，假如有人想做高端产品，我们就有优势，房子能给他做得好，价格也能卖得高。

重庆时报：意思是有合适的机会，就有合作的可能？

孙宏斌：对，可以这么理解。

2

重庆时报：目前您手上的150个亿，未来会放多少到重庆这块市场？

孙宏斌：这个很难说。去年我们的战略主要放在北京、上海，因为上半年形势好，所以没想过要在天津、重庆拿地。但到下半年，发现这俩城市的地皮太贵，重点就放在重庆了。

3

重庆时报：融创的“渠道”为业界公认最强，在“渠道”挖掘方面，您有什么秘诀吗？

孙宏斌：我觉得秘诀都在我们脑子里。（笑）其实就任何城市的高端客户而言，都只有那么大个圈子。转一圈认识50%，转两圈认识80%。渠道关键靠积累。比方说我们在奥林匹克花园有一群别墅的客户，你把他带到这儿来，他有可能就变为这里的客户。

4

重庆时报：但大家都在转这个圈子，为什么只有融创找到了客户？

孙宏斌：若要做便宜产品的话，这个“渠道”可能无效。你要在重庆卖6000块的房子，那弄这个“渠道”就没意义，要做广告才行。但如果是高端物业，目标客户圈子小，你做广告效果就小。

5

重庆时报：您曾提出房产税将大规模普及，您认为房产税对重庆高端物业市场会有怎样的影响？

孙宏斌：我认为房产税是必然的，但它跟房价没有关系。到时候是向贵房子收税，本身你有钱，就得多交点儿税，而且对有钱人来说，一年1%是能承受的。我相信房产税对市场的影响是有限的。

6

重庆时报：目前房产开发商都热衷于城市综合体项目的开发，融创在这方面有无计划？

孙宏斌：我们也有不少这类的项目在做，但我们也要选择特别好的城市、特别好的地段来做综合性的物业。

7

重庆时报：会不会刻意去发展这类商业地产呢？

孙宏斌：这没有刻不刻意，比如在北京、上海的核心地段，不可能有纯住宅项目，现在重庆还有很多纯住宅，但上海已经很少了，不是有酒店就是有写字楼，我认为这是做房地产的一个基本功能。

（来源：重庆时报）