“通州的商铺卖到了60000元/平方米，而且300套两小时售罄。”近日，通州一新开项目的商铺热销，令人咋舌。虽然单价甚高，但小面积的商铺总价约在100万元左右，因而吸引了大量购铺者。

对此，业内人士提醒，购铺要算清楚租金回报率，按均价60000元/平方米计算，租金要达到16元/平方米/天才算“够本”。而这一价格在通州来说，约比平均租金高出一倍。

总价百万元抢手

6月22日，位于通州区新华大街的北京ONE国际广场开盘，开发商称，首期推售的300套商铺两小时内即售罄，当日成交额超3亿元。

当日上午9点，虽然下起了沥沥小雨，但北京ONE售楼处已挤满了前来买铺的客户。北京ONE国际广场共计500套房源，一期开盘共推出300间产权商铺，吸引了数千名买家前来选购，场面可谓“一铺难求”。

据了解，北京ONE国际广场商业综合体由购物中心、多功能会所、5A级写字楼组成。地下1层—地上7层将打造成综合购物中心，而此次开盘的商铺就位于5层—7层，定位为国际风情街，是拥有独立产权的销售型商业，销售单位的面积为12平方米—30平方米、40平方米—80平方米、80平方米—300平方米，包括精品服饰、鞋帽箱包、美容美甲、美食广场、健身房、中西餐厅等。

记者了解到，目前，通州城区商铺的价格普遍为20000多元/平方米，60000元/平方米的价格堪称高价。不过，北京ONE国际广场将大面积的商场分割成了小面积，虽然单价高，但所出售商铺“大多是15—20平方米，总价90万元—120万元。这样一个总价您无论是住宅还是商铺，可以说都买不到。”销售人员推荐说。

小面积商铺稀缺

汇博行机构董事长潘好龙表示，目前北京已经不允许将商业项目分割面积后出售，市场上这种小面积、低总价的商铺比较稀缺。

“市场上商铺的面积普遍都在100平方米—300平方米之间，对于资金量有限的中小型购房者来说，购买这种商品的门槛高。而面积小、总价在100多万元的小商铺理所当然受到了这些购房者的青睐。”潘好龙说。2011年5月，北京住建委联合五部委发文，禁止商业项目分割出售。

与此同时，潘好龙认为，通州这一商铺的热销，是发生在近期北京商铺整体热销的大背景下，“一是商业地产在很长一段时间里属于相对停滞的状态，目前正在经历一个补涨的过程。此外，政府对楼市的调控使得住宅去投资化，住宅逐渐在脱离投资属性。再加上通货膨胀以及现有投资渠道的局限，便促成了近期商铺市场的火热。”潘好龙说。

月租近万才“够本”

潘好龙为记者算了一笔账，如果一个购房者以60000元/平方米的价格购买了一间商铺，假设预计10年收回成本，这间商铺的租金至少需达到16元/平方米/天。也就是说，如果是20平方米的商铺，一个月就至少要租到9600元。同时，只有租到这个价钱，扣除税费后，才能达到北京市场上平均8%的租金回报率。商铺投资租金回报率的计算方式是“年租金÷商铺总价”。

此外，对贷款购买商铺的购房人来说，还需要考虑的一点因素是，商铺的银行按揭基准利率在7%左右。只有租金回报率达到7%，才可以满足贷款者的月供。

对于未来租金的担忧，销售人员则颇为自信地表示：“我们在通州区政府对面，旁边还将建北京第三个万达广场，这就是核心商圈，以后不愁商铺租不出去。”销售人员开始利用区域优势提升自己的项目价值。

北京ONE国际广场所在的区域为通州新华大街商圈，占有比较优越的核心地理位置。对面是通州区政府，而即将在9月份入市的万达广场也位于附近。通州万达广场定位为集商业、写字楼、住宅为一体的地标级城市综合体。可以说，万达的进驻的确让这一区域备受关注。

不过，业内人士也表示，以目前通州的销售水平是否能支撑起如此高定位、大规模的商业，令人堪忧。