“官方公布第一年重庆共征收个人住房房产税近1亿元，实际征收额比这个数据还要小。”接近重庆市地税部门的知情人士对《财经》记者表示。

即使按照1亿元来计算，这笔收入占重庆地方财政收入的比例也只有0.3。 2012年，按照官方的说法重庆征税1.4亿元，比2011年略有增加。

房产税被外界赋予了多重意义，但如此小规模的税收收入，除了制度建设上的意义外，其他诸如调整房价等功用还无从谈起。政策实行最初的2011年重庆市房价同比呈下降趋势，然而2012年开始上涨，今年涨幅进一步扩大。

同时，推行房产税为地方寻找新的主体税种的目标，目前来看也难以如愿。

在方案设计方面，重庆市个人住房房产税政策面临着修订。与房产税征收相适应的税收征管模式也亟待建立。

直接税考验

按照规定，重庆的个人住房房产税征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房。其中，高档住房是指建筑面积、交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。

按照规定，重庆市独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价，达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍(含)至4倍的，税率为1％；4倍(含)以上的，税率为1.2％。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5％。

重庆市地税局有关负责人对《财经》记者表示，该市的房产税试点运行平稳，政策和操作没有太大变化，只是征税标准有所提高。

“上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍”这一标准，两年多来已经两次调高。2011年执行的标准为9941元/平方米，2012年调整为12152元/平方米，今年则涨到12779元/平方米，即高档住房建筑面积交易单价达到12779元/平方米以上今年才需缴税，征税范围实际上有所缩小。

重庆中原地产市场研究部副总监孙刚对《财经》记者表示，前两年的政策影响本来就不大，今年的影响则更小。存量房产即独栋别墅的数量每年都不会有太大变化，只有三四千套，今年又调高了新增高档住宅的征收标准，征税税基有所减少。

此前，孙刚曾两次参加重庆市税务部门组织的房产税政策座谈会。他认为，重庆出台房产税政策的主要目的是抑制高端消费，由此政府还提出“低端有保障，中端有市场，高端有抑制”，不过对于重庆来说，高端房产占比很小。

前述接近重庆市地税部门的知情人士对《财经》记者表示，在重庆，地税部门一直将征收房产税作为一项政治任务来抓，十个局领导都进行了区域包干。重庆主城九个区征税，差不多一个局领导包一个区，一把手主抓最大的区，也是独栋别墅占比最高的区。

在交易环节，对于新购和二手房交易中的高档住宅征税，税务机关可以与国土、房管部门携手在领取房屋产权证的环节进行监控，通过将缴纳税款与办理产权证书形成统一链条的方式进行控管。不缴税，拿不到房产证。

相比之下，对存量独栋别墅征税的难度更大，别墅又是房产税的征收主体，征收成本相当高。独栋别墅的房产税征期是每年10月，缴税方式分为两种，一是别墅主人到纳税服务厅缴税，二是税务部门将流动服务车开到别墅区附近现场缴税。由于一些业主根本不在重庆，又不能网上缴税，缴纳税款很不方便。据了解，为争取纳税人缴税，一位税务所所长曾专门到机场接机。

按照重庆市地税局的要求，10月征期内每天都要延长工作时间，星期六和星期日有专人负责征收工作。对部分长期生活在国外专程回国办理个人住房房产税事宜的纳税人，税务部门安排车辆接送并指定专人陪同办理。

此前中国人民大学财政金融学院曾组织到重庆进行调研，调研人员发现，2011年全市未缴纳房产税税款的21户中，9户是因为无法取得联系；2012年重庆北部新区未缴税款的40户中，三分之一的户数是由于联系不上。

这也暴露出目前税收征管模式的尴尬。中国税收征管模式的特点是自行申报，集中征收，这种模式比较适合以间接税为主体税种的税制结构和以企业为纳税主体的管理状况，而对于直接从居民手中征税则显得困难重重。

前述知情人士表示，目前房产税的征收率还比较高，第一年99％，第二年96％，这些别墅的主人绝大多数是企业主，“跑得了和尚跑不了庙”，他们总要和税务部门搞好关系。将来一旦拓宽税基，税务部门依靠人海战术进行管理必将面临更大的挑战。

方案设计缺陷

从法律上讲，由于地方的“下位法”违反了国务院的“上位法”，税务机关征税有时只能“连哄带骗”。纳税人如果拒不缴税，税务机关没有办法进行制约。2012年北部新区没有缴税的40户中，就有三分之一的住户拒绝纳税。

对拒缴纳税人强制执行是保障税收应收尽收的关键。现行《税收征管法》规定对不履行纳税义务的纳税人，可以采取保全措施和强制执行措施，然而其客体仅限于从事生产、经营的纳税人，不包括个人纳税人。由于缺少法律支撑，对这些居民不能从个人存款中扣缴税款、滞纳金及罚款，更不能像西方国家那样对应税房产进行拍卖和变现。

同时，在方案设计方面，也存在亟待修正的问题。

房产税的征收特点应该是宽税基、低税率，但目前重庆方案却是窄税基。与窄税基相匹配的应该是高税率，目前的政策却是窄税基，低税率。

前述知情人士表示，计税依据也存在不合理之处。存量独栋别墅的计税依据是原始交易价格而非评估价格。举例来说，如果一栋别墅购于2001年，当时别墅均价只有2000元/平方米，加上180平方米的面积扣除，应缴税款极少。相对来说，这对2011年之后新购的高档住房不公平，由于房价高企，且减免面积只有100平方米，高档房业主缴税还要高于独栋别墅，而它对土地的占用远远不及别墅。

中国人民大学财政金融学院房产税调研组发现，重庆市70％的独栋别墅交易时间多在2009年重庆市房价普涨之前，交易单价不高。

另外，按户减免产生的人均税负差异也很大。试点政策规定，独栋别墅和高档住房都是按户减免面积，这使得价格和结构相同的住宅，成员多的家庭与成员少的家庭人均税负很不均衡。比如同价同房型的两个应税家庭，一户六口人，另一户三口人，同样按照高档住宅的扣除标准100平方米的面积扣除，虽然两户承担的税负完全相同，但人均税负后者却是前者的2倍。

2012年，重庆市在房产税征管过程中还遇到了“类独栋别墅”的问题。调研组发现，对2011年税务机关没有征税的部分联排别墅，2012年国土房管部门根据房产性质将部分房产重新鉴别为“类独栋别墅”，税务部门把它们纳入了应税房产的范围，而本区域存在的同类房产，由于国土房管部门尚未鉴别，没有纳入征税范围。这种政策执行中的滞后现象，也存在争议。

制度破冰之后

根据调研情况，中国人民大学财政金融学院的安体富、葛静和陈宇三位学者建议，房产税改革应该分为三个阶段。第一阶段，选择特别有代表性的地区按照几种模式进行试点；第二阶段，选择三个到四个城市进行试点后，尽快总结经验推动房产税的人大立法，规范房产税的法律制度；第三阶段，给地方充分的税权空间。

由于房产税有潜力成为地方的主体税种，所以在中央政策布局下，具体的实施细则可以由地方政府设计。比如中央决定房产税税率范围，地方根据实际情况确定具体税率和减免政策。

另外，推进房产税改革的同时，要营造纳税人直接缴纳税款的文化环境，逐步完善适合房产税征收的现代税收征管模式。对于纳税人拒不申报纳税的问题，建议尽快启动《税收征管法》的修订，增加对拒绝纳税的居民纳税人强制执行措施的相应条款。

从目前正在向社会公开征求意见的《税收征收管理法修正案（征求意见稿）》来看，税收征管将由目前的主要面向企业纳税人，开始扩展到个人纳税人。意见稿新增了“个人纳税人应当在居住地税务机关办理税务登记”和“税务机关应当建立纳税人识别号制度”的规定。对此中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，增加针对个人纳税人的条款，主要考虑是接下来加强对个人住房房产税、个人所得税和遗产税等直接税的征管。增加上述条款后，税务部门强制执行的范围就扩大到个人纳税人。

接近财政部的相关人士表示，重庆、上海两地的改革试点已进行了两年多，由于既没有使两地房价急速下跌，也没有带来大量的财政收入，社会上出现了房产税试点成效不大的质疑。其实，房产税的效果要结合政策出台的初衷及具体设计情况来评判。两地房产税政策设计的着眼点并非在于税收收入，而在于健全财产税体系和遏制住房投机炒作。

而今在征收范围较狭窄、税率较低的情况下，寄希望房产税对增加财政收入和降低房价起到立竿见影的显著作用，是不切实际的。

实际上，重庆、上海两地试点的最大成效在于“制度破冰”。将个人非经营用房产纳入征收范围，意味着构建合理的房产税体系迈出实质性的一步。虽然短期内房产税改革增加收入、降低房价等方面的效果不是很明显，但在制度建构方面，两地试点所体现出来的制度导向影响深远。随着试点方案的不断完善和后续改革的推进，其在增加地方财政收入、保障房地产市场健康运行、调节收入分配等方面，将不断发挥作用。

尽管房产税改革已经迈出实质性一步，但未来的路，仍然很长。（来源：财经网）