对于大多数房企而言，最难的日子似乎已经过去了。2013年之后，楼市成交价和成交量飞速上涨，市场看上去一片红火。

不过，对于龙湖来说，销售的增长似乎并不直接，前5个月的销售额为180亿元，离全年460亿元的目标尚有距离。

但另一方面，龙湖在香港做融资毫不含糊，贷款规模从30亿港元迅速扩大至75亿港元。

规模扩大2.5倍

有香港资本市场消息称，龙湖地产将扩大其自行安排的30亿港元四年期分期贷款规模至75亿港元。该贷款的额度分配即将敲定，本月内有希望签署合约。

该笔贷款可能参贷的银行包括中国银行(601988,股吧)、东亚银行、法国巴黎银行、中国建设银行香港分行、中国光大银行(601818,股吧)、招商银行(600036,股吧)、中信银行(601998,股吧)(国际)、恒生银行、汇丰、渣打银行、大丰银行、永隆银行。

贷款的综合收益与此前早前消息一致，均为380个基点，利率较香港银行同业拆息/伦敦银行间拆放款利率加码310个基点。

对于扩大融资规模一事，龙湖方面表示暂时不发表任何回应。

龙湖本次30亿港元融资早已取得市场认可。5月31日就有报道称，龙湖将可能扩大其自行安排的30亿港元四年期分期贷款规模，且贷款已经获得约10家银行的超额认购。

从2013年来看，龙湖融资并不算频密。虽然全年已经过半，但在本次借贷之前，仅在1月进行了一次发债。

资料显示，龙湖1月23日公布称与花旗、汇丰、摩根士丹利及渣打银行，就发行于2023年到期的5亿美元6.75%优先票据订立购买协议。

显然，龙湖地产此次75亿港元贷款规模更为巨大，而与龙湖扩大融资额度相应的是该公司近期在土地市场上的积极表现。

6月19日，龙湖旗下的上海（楼盘）龙湖置业发展有限公司，以2.06亿元投得上海青浦区赵巷镇30A-05A商住地块。

4月22日，苏州高新(600736,股吧)区2013-G-18号地块经过多轮竞拍，最终由龙湖地产旗下顺升企业以25亿竞得，折合楼面价为4685元/平方米，溢价率达62.23%。

4月8日，大连（楼盘）龙湖西城置业有限公以底价6.9亿元竞得大连甘区红旗街道五岔营一居住、商务地块，楼面价约为3500元/平方米。

若再加上龙湖于今年第一季度在上海、长沙（楼盘）、昆明（楼盘）、杭州（楼盘）、大连等地以近55亿元竞得的多宗地块，龙湖上半年用于拿地的资金已有90亿元左右。

转型调整阵痛

国泰君安分析师余立峰表示，导致龙湖需要在香港扩大融资规模获得更多现金的重要原因是其毛利率的下降。

余立峰称，此前龙湖的销售项目大多以别墅为主，这样的项目毛利空间高，公司的盈利也比较高，但现在龙湖加大了高层的销售比重，由于高层住宅比别墅的毛利低，其真正的利润自然也明显下降。

同时，因高层的销售比重加大，为了满足今年460亿元的销售目标及未来更高的销售增幅，龙湖必须加大销售货量，冲抵别墅产品减少造成的核心盈利缩减。

因此，龙湖急需补充大量土地储备，自然也就要花钱拿地。

余立峰还称，今年龙湖会比较难受，这是因为龙湖过去的拿地位置、项目定位及产品结构比例所致。此前龙湖拿地很少位于一二线城市的核心地段，大部分土储都是在相对比较偏僻的位置，这样的地理位置决定龙湖过去以开发低密度产品，即别墅为多。

但在调控之时，低密度别墅产品首当其冲遭受限制，龙湖不得不调整产品结构，加大高层产品，同时加快开发周期。

“目前龙湖拿地到销售一般7-8个月的时间。”余立峰进一步指出，为了改善过去土地位置不佳所带来的连锁问题，龙湖今年拿地的区域选择明显有所改变。

然而，在一二线城市相对较好的位置拿地意味着土地成本的上升，为此龙湖的资本支出不得不增加。

“从上半年各地的土地出让来看，土地成本上升是肯定的，那么未来就会出现两个方向：一是小企业越来越不容易在核心区域拿地；二是促使很多企业合作拿地开发。”余立峰认为，目前正是龙湖调整的尴尬期，刚刚补充的土地还没有进入销售，因此遭遇转型的阵痛在所难免。

“这其实不是龙湖一家的问题，很多企业都在进行调整。”余立峰续称，为了未来更高速的发展，龙湖进行调整是非常有必要的。

另一方面，余立峰认为龙湖能够从香港资本市场融资，并能将融资规模从30亿港元顺利扩展至75亿港元，而且利率非常低，也说明投资者对龙湖的前景还是非常认可的。

值得注意的是，近期中国金融市场闹起了“钱荒”，和在A股上市的房企相比，类似龙湖这样的境外上市房企还是有更多的渠道可以融资。

“最近的金融环境对房企还是有影响的。”余立峰指出，必须在国内进行的项目开发贷下半年则可能收紧，届时很多小企业可能会很难在国内获得开发贷，或者会面临利率上升，融资成本加剧。

（来源：观点地产网）