房地产投资并不是没有风险

  经济参考报：购房者多认为，房子是实物，既可以保值还可以获得高额利润，甚至买一套房几年后便能成为千万富翁，对这种想法您怎样看？

  邓永恒：房地产其实也是一种投资性资产，而所有的投资性资产都是有波动性的，不是说今天投了明天涨了20%，就可以一直保持20%的。

  因此，房价通常是波动的，其使用价值在国外通常反映就是租金，因为如果市场健全的话，每个月愿意支付多少就代表了它带来了多少利益，所以租金通常认为更加稳定。

  正是由于中国房价过高，投资属性过强，造成房价收入比、房价租金比的不合理。

  由于房地产具有投资属性，因此也会有波动，存在风险。

  一个项目只要具有投资属性，这就意味着回报越高，风险越大。房地产不是保值的项目，因为具有投资属性，就必然会有涨跌。因此，买一个自用并喜欢的房产，不管房价涨跌均可接受，因为其居住功能并没有因价值的变化而发生改变。但如果是用于投资，则会接受度较低。

  因此，应警惕这种由预期所支撑的房地产市场泡沫的破裂，将对购房投资人群造成不可磨灭的损失。

  高预期支撑房价上涨

  经济参考报：您认为是什么支撑了中国房价高企？

  邓永恒：中国与其他地方不同的是，其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。房价波动很大程度是受到市场预期的影响。因此，可以得知，房子价格与其基本价值和预期上涨相关。

  我们通过目前的价格反算大家的预期，得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话，北京市场的预期是每年要涨5.9%，预期维持住了才可以保持价格不跌。但是预期是很脆弱的，如果预期向下跌了一个百分点，这意味着，要使得价格均衡的话北京房价价格将下降31%。这个模型告诉我们市场预期一个比较微小的波动会导致市场价格一个大的波动，具有十分大的投资风险。

  如果整个这个市场是受预期过多控制的话，那这个市场是有非常大的危险。比如韩国现在就是因为预期比较低迷，从而导致目前韩国的房地产市场很低迷。