万达广场强势进驻东城核心商圈的热潮尚未降温，另外两大邻近的商城（名购广场、潮汇新城）又先后于近期开张试营业，此外，位于东城东路的格兰名筑宣称将推出一栋大型写字楼……人们不难发现，就在短短的半年时间里，被称为成熟商圈的东城中路一带，就有至少四家大型商业地产入市。在原本就有世博广场为标志、周边沃尔玛、家乐福、星河城等大型购物场所的格局中，东城商业设施是否将出现饱和、接下来会否出现优胜劣汰的现象成为业界人士关注的话题。

四大商业地产入驻东城核心圈

日前，格兰名筑对记者透露下一步即将推出一栋大型写字楼。这个位于东城东路轻轨边的项目，从地理位置上来说极具竞争力，同时也填补了东城东路缺少高档购物场和写字楼的空白。

与此同时，与万达广场相隔一条马路的名购广场在几经周折之后，终于试营业。这个占地面积过万平方米，位于东城中路和东城路交叉口的庞大购物广场，主打高档时尚消费品。另外，邻近的潮汇商城目前正在紧锣密鼓地进行内部装修，预计将于下半年正式开业。这家占地面积同样过万平方米的大型时尚百货店，注定要与定位相同的名购广场同台竞争。

“基本上已经销售一空，这里的位置从投资的角度上来说，基本上是属于甲等项目。”潮汇商城的管理人员林先生告诉记者说，潮汇商城和名购广场一样，都是将原来的沿街铺面和靠近内街的住宅楼重新设计、装修和整合，再销售。

“正是因为有了这些全新的项目，东城核心商圈才有了升级的条件，否则，东城商圈由于交通较为拥挤、设施较为陈旧，将在未来竞争中输给南城鸿福路商圈。这是东城投资者不愿意看见的。”名购广场负责招商的一位经理说。

合富置业市场研究部分析称，随着该商圈整体品质的提高，未来周边新房、二手房的成交量和成交价格有望随之走高。

大卖场带动二手地产整体上扬

从去年至今，以东城中路为轴心的商圈周围开始了新一轮升级改造，其中大多数为旧楼、旧街铺经过整合之后，以全新的商业广场形势整体经营。

东城商圈改造风潮的兴起，拉升了这一片区的投资氛围。合富置业提供的数据显示，近一年来，这一片区的二手房交易同比增加了五成，价格也上涨了20%左右。“主要是受到万达广场进驻和周边大型购物商场推出的利好因素影响。”该片区的一些中介人士介绍说，目前，东城中路为核心的二手商铺，二手住宅十分走俏，导致不少业主紧握房源，坐等升值。

就在上月中旬，位于东城商圈核心位置的世博广场电脑城近200个商铺租户因为无法承受越来越高的铺面租金，采取集体歇业的方式抗议。其幕后原因就是业主们普遍看好未来的行情，不断提高价格。

在东城中路从事地产中介顾问的张念芳女士告诉记者说，目前东城商圈的二手铺面、二手住宅楼较去年同期普遍涨价约20%。涨价的势头可能会一直持续到明年。”配套设施欠缺保障商业地产项目接二连三推出，在原本竞争激烈的基础上再添变数。尤其是被称为购物休闲航母的万达广场即将开业。有业界人士预计，万达广场的进驻，将很大程度上改变东城商业圈的现状，同时将对原本占上风的南城鸿福路商业圈造成压力。

但是，也有人士认为，东城商圈由于属于老城区，在交通、停车位置等配套设施紧缺的情况下，一下子出现如此多的大型消费购物场所，实际上在抢夺人气的同时，也留下了交通难、停车难的隐忧。尤其是名购广场和潮汇商城，原本作为老式临街铺面的翻新整合之作，在建筑空间、停车场和其他配套设施方面难以让人满意。记者在这两家大型商场看见，两家仅一墙之隔，尽管铺面都达到数百个，但是没有地下停车场，能够停放车辆的只有道路旁边的狭窄地带，这对于前来消费购物的人士难免带来不便。

业界：东城商圈有人欢笑有人愁

东莞万达广场投资有限公司总经理沈卓然在之前接受媒体采访时称，世博商圈整体品质目前正在提升，对周边房地产市场产生了积极影响。

但是，不少地产分析人士认为，东城核心商圈也存在风险。眼下东城核心商圈出现如此激烈投资之风，在一定程度上甚至已经埋下了洗牌的风险。启富地产总经理张霞认为，东城的商业地产呈现出两种极端的情况，对于投资来说，万达广场这样的商业地产航母级企业当然具有极强的吸引力。但是，一些以售卖铺位为主，不具备招商经验和实力的小开发商，对于投资购买格子间商铺的人士来说就比较危险。这类投资者甚至有可能面临商铺无法出租的情况。

金信联行市场部经理罗平认为，一个商圈的形成是建立在打压临近商圈的基础之上。东莞与广、深、港地域相邻，交通便利，受其影响，东莞目前的商业发展还难以留住东莞自身的高端客户。万达广场的进驻可能会改变这一格局。但万达广场营业后可能会对周边的潮汇星城和星玺广场造成压力。

“人流量只有这么多，加上老城区固有的交通瓶颈，我想从总体上来说有些投资过剩。”一位不愿意透露姓名的地产中介称，目前来看，万达还没有开业，而已经开业的两家在招商方面已经困难重重，未来势必“几家欢乐几家愁”。