现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的禹来向《中国经营报(博客,微博)》记者表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。

散售与自持既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州（楼盘）天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持销售商业后续经营”。