一热一冷，似乎可以形容当前北京二手房市场的买卖双方。而这冷热的对比则预示着二手房供需矛盾的加剧。

由于市场需求有所增加，5月，北京市二手住宅网签7336套，环比增长40.8%。虽然仅为市场正常水平（2012年下半年）的五成，但5月的二手房市场已然有所恢复。

6月上旬，北京二手房交易延续了5月中下旬以来的回暖势头，成交量继续回升。北京住建委公示的网签数据统计显示，2013年6月上旬（1日~10日）北京全市二手住宅网签总量为2666套，比5月同期大幅上涨了76%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京最新调控政策出台已俩月有余，买卖双方已逐渐接受，市场上首次置业和急于改善的“刚需”开始释放，拉动了成交量的稳步回升。

但二手房的供应却未与此同步。继4月二手房新增房源环比暴跌45.3%后，5月份新增房源环比再降7%。记者从多家房地产中介了解到，业主出售诚意下降，议价空间进一步缩小，由此导致二手房价格有进一步上涨的风险。

新增房源量持续下滑

在成交回稳的背景下，5月份由于新增房源量持续下滑，二手住宅市场供需矛盾有所加深。

3月份因20%个税新政，出现业主集中过户，二手房市场最高的周成交量达到千套。但整体来看，从去年底到现在，即使历经了最严厉调控，房价依然小幅上涨，使得一些当时着急卖掉房产的业主有些后悔。

“最近公司特别忙，一些购房纠纷不得不去处理。”北京某中介机构法务经理告诉记者，今年春节后，北京房价一直处于上涨周期，特别是去年年底一些地铁线路开通，各沿线项目房价有了很大的涨幅。从去年年底到现在，很多楼盘一套房总价上涨超过百万元。业主后悔卖房的情况时有发生，也导致了购房纠纷频发。

由此导致的后果就是业主开始惜售。从5月份新增房源量、议价空间等数据来看，均显示业主的出售诚意有所下降。一方面，市场近期走势尚未明朗，但中长期预期普遍看好，因此目前观望情绪依旧，售房诚意下降。另一方面，由于新政，一些置换型业主购房计划暂停，也导致了部分房源释放受到影响。

根据链家地产发布的“2013年5月北京二手住宅市场分析报告”，继4月环比暴跌后，5月份新增房源环比再降7%，与2012年10月的水平接近。业主的观望情绪普遍加深，新增房源难有明显增长。5月平均议价空间为2.53%，较4月下降0.3个百分点，较去年同期亦下降0.73个百分点。然而，5月新增客户量虽仍低于一季度水平，却环比上涨6%。从区域、面积占比等数据来看，“刚需”购房者成为了支撑市场的重要群体。

价格存上行风险

该报告显示，5月份，北京二手住宅成交均价27307元/平方米，环比上涨2.9%；同比上涨23.9%，同比涨幅与上月持平。

链家地产分析，由于市场仍处在政策消化期，业主观望升级导致诚意出售的房源减少，再加上免税房源的优势凸显，这类业主的预期增长，存在调高挂牌价的情况。虽然上涨势头得到遏制，但是价格上行的风险依然存在。

综合来看，由于目前成交量低位运行，使得价格走势并不明朗，局部的涨价或降价很难影响整体走势。加上业主的观望心态，二季度二手房市场低位运行已成定局，短期内成交量复苏无望。

值得关注的是，4月以来，虽然成交均价稳定震荡，但是购房成本持续上涨。免税房源存在涨价空间，非免税房源存在缴税压力，对于购房者来说，不论何种房源，购房成本都会增加。

据21世纪不动产的监测数据，5月北京无税二手房占总成交7成以上。无税房的成交价也因为其紧俏度而蒸蒸日上，部分区域涨幅高达13%。

21世纪不动产永定路店一位区域经理反映，目前市场整体平稳，总价低的小户型无税房成为交易主流，价格涨幅显著。近期刚成交的一套40多平方米小户型，售价从新政之后的4万元/平方米，涨到4.5万元/平方米，单价上涨了5000元。

21世纪不动产清河区门店经理也告诉记者，清景园小区无税房的挂牌价涨幅比有税房高出许多，而许多有税房有价无市，5月该小区总共才有两套房成交，大量有税房源只能由卖转租。

21世纪不动产分析师张磊说，在当前市场下，由于大部分老城区可选择的新房房源有限，给了免税二手房或者少税二手房房源涨价的机会，大量“刚需”购房者被迫接受涨价。这预示着二手房价格已重新回到上升通道。

中介拓展新房业务

因二手房供应受限以及二手房税费等原因，很多购房者转向新房市场，而中介公司为了提升业绩，迎合市场需求，也在“一二手联动”业务上进一步拓展，增加代理新房业务。

以北五环区域为例，由于区域内新楼盘的上市比较集中，周边中介公司也获得了更多的新楼盘的代理销售机会。

张磊告诉记者，21世纪不动产去年一二手联动业绩创了新高，占总业绩的30%，而近期势头更猛，这主要是因为在“无税房”这一特殊优势的市场背景下促成的。中介公司拥有强大的门店网络和线上网络资源，可同时进行一手房和二手房的销售，这对开发商来说是一种渠道补充。

记者从21世纪不动产北苑家园的一家门店了解到，该区域内二手房与新房价格不相上下，在3万~4万元/平方米之间，但购买二手房仅个税一项，其每平方米单价就会增加7%左右，如果相关税费全部由买家承担，其成本将超过同区域内的新房价格，这促使部分购房者转向新房市场。

（来源：中国房地产报）