整个5月，北京楼市的热门话题都离不开土地。就在媒体曝出北京新盘预售证的审批已经升级至分管副市长“把关”的同时，高价地频出，无疑让相关主管部门难堪。

5月30日，今年首例以“限房价、竞地价”方式出让的地块终于入市。不过，这一土地出让方式是否能践行4月北京市住建委提出的“新限价房体系”，仍有待考量。业内人士分析，如果不能明确购买对象等分配方面的政策，“新限价房”最终能否实现平抑房价的目的仍然存疑。

“新限价房体系”

在北京市土储中心推出的三块经营性土地中，昌平沙河镇地块最终确定将使用“限房价、竞地价”方式出让。这是继2011年9月以来再次使用此方式出让的土地。

实际上，以沙河地块为代表的“限房价、竞地价”地块只是北京楼市调控政策设计中“新限价房体系”的“第一只螃蟹”。根据北京市的调控计划，以“限房价、竞地价”出让方式推出的地块可能在今年下半年大规模面市。

“从这一次北京市土储中心推地的方式来看，很可能每次在推出几块经营性用地中选择一块或两块土地作为‘限房价、竞地价’地块出让，计划推出的370公顷中效型宅地不会全部采取这种出让方式，预计最多能有1/3地块采取这种方式。”一位接近北京市住建委的人士表示。

不过，这位接近北京市住建委的人士告诉记者，针对以“限房价、竞地价”方式出让的地块上建成住宅的销售政策，政府方面还要等地块出让之后“视情况而定”。据这位人士透露，“后期是什么样的政策，还要看这类地块受不受市扯迎而定。”

在“国五条”的调控要求下，北京市政府出台了最为严厉的实施细则，并构建了“新限价房体系”作为核心调控思路。

对此，北京市住建委主任杨斌的解释是：“限价房序列管理是一个针对商品房的新概念，主要为解决自注改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分适合‘夹心层’的商品房，将纳入该管理序列。而什么样的人具备购买资格、该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。”

而据记者了解，杨斌所提到的“夹心层”也正是“新限价房”和以往两限房的最大区别。以往的限价房针对中低收入家庭，其属性是政策性保障房；而本次北京市提出的“新限价房”概念，是满足自注改善型需求的产权完整的商品房，主要针对的是中等收入家庭。

“新限价房将通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证最终出售的住宅处于中低价位。”上述接近住建委的人士表示，其中“限房价、竞地价”的土地出让方式由于之前也有过试点，操作相对较为容易而率先实行。

“现在对于什么样的地块适合推新限价房，限定什么样的价格，国土部门也需要逐步摸索，”中国房地产学会副会长陈国强表示，“地块推出后，一旦开发商不买单导致流标，不仅无法稳定市场，政府收储的成本也无法平衡。”

实际上，“限房价、竞地价”的出让方式在北京“新限价房体系”中被提出来后，就已经有开发商对此不看好。

“我们现在做配建保障房的项目就没有利润，有的甚至还亏钱，要靠其他项目来背，如果政府再大规模推‘限房价、竞地价’，我们能挣钱的项目就更少了。”北京一民营房地产开发商对记者表示。

分配难题

对于“新限价房”来说，目前来看，仍然存在分配和管理上的问题。

事实上，2011年北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让模式。但由于房价较低，在这类商品房的分配上，效果却并不理想。这也让人们对未来北京市“新限价房体系”在稳定房价效果上存在疑问。

2011年4月，北京推出的首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——房山长阳国际城开盘销售。当时，长阳国际城均价被限制为不得高于1.25万元/平米，而相同区域内的万科紫云家园销售均价却在1.7万元/平米左右。但这一低价楼盘在分配上也受到了“特别关注”。原规划2394套限价商品房的长阳国际城项目，只有1594套房源售罄，还有800套房源则被曝“被房山区政府截留”。

“目前在两限房的分配上以及两限房二次入市后的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多限价房最终变成权力寻租的渠道。”业内分析人士陈剑波曾对记者表示。

也正因如此，沙河地块被公布以“限房价、竞地价”的出让方式招标之后，业内的声音明显“担忧”多于“兴奋”。

“沙河高教园区北京市早有规划，随着这一区域的发展完善，预计两三年后区域内的商品住宅价格会继续上涨。”陈国强表示，“现在这一地块按照‘限房价、竞地价’的方式推出，但如果不能明确购买对象等相关政策，这一地块上建的住宅在未来区域房价升值后会变得非常麻烦。”

实际上，“限房价、竞地价”的出让方式在北京“新限价房体系”中被提出来后，尽管有业内分析人士认为这一举措可以实现平抑房价的目的，但在分配政策还不完善的前提下，政策效果很可能会大打折扣。

“现在对这类新限价房的购买人群界定不清是一个很大的问题，此前，北京市两限房就存在大量不符合标准却能申请到的人群。”陈国强表示，如果北京市大量推出“新限价房”，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，从而实现公平、合理的住房保障初衷。 （中金在线）