被误伤的刚性需求

尽管限价令下高端住宅市场受到抑制，但高端住宅价值稳定、具有长线收益，加上一部分人的改善性需要，所以在财富阶层里的市场需求并未减弱。

一位房地产企业人士分析认为，以往人们通常将购买需求形容为“金字塔”结构，但如今财富人士比例增加，从中层到塔尖这部分需求人群日渐庞大，已经逐渐形成类似“橄榄形”的需求结构。

随着经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，高端产品的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗，客户群的定位催生了市场及产品的细分。处于中间阶层的城市财富人群，更加看重项目的地段、价格与产品品质所带来的性价比，相对于顶级豪宅，高端项目以相对较低的资金门槛，成为这部分人群置业首选。

亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，楼市整体的向好预期不减、高端项目抗跌保值价值走强以及资源的稀缺型都成为需求不减的主要原因。

该机构的统计数据显示，在新政出台前的3月份，北京在售报价超过4万元/平方米的76个高端公寓住宅项目中，共有49个项目实现成交，成交金额达45.1亿元。其中，传统高端住宅热点C BD区域的表现更加不俗。

类似C BD区的项目由于位置优越，项目稀缺，往往成为抢手区域。但限价令执行后，这些项目已经很难取得预售证。记者查询住建委数据时发现，4月份至今入市的项目中，CBD区域无一入市。

任启鑫告诉记者，此轮调控细则所加码的二套房贷利率提高等条款，对于中高端人群来说影响甚微，因此需求基础仍然存在；而在供应方面，受到政府管控影响，未来一段时间市场供应仍不乐观，今年市场供应严重不足将成定局。

行政手段应尽早退出

任启鑫同时指出，虽然京版细则里明确提出对自住型、改善型商品住房的价格纳入限价房序列，未来价格管控有双轨制的趋势可循。但目前为止，为尽早平抑整体房价，高端住宅也处于限价管控之列，“这在一定程度上是与高端产品的基本属性相悖离”。