成都甲级写字楼重排座次 四板块热度有增无减

来源:地产中国网 2013-05-28 10:15:00

目前已占据成都甲级写字楼总供应量的80%以上

据高力国际按照最新甲级写字楼标准于2013年1月对成都市甲级写字楼市场进行统计的数据,成都主城区甲级办公空间存量约742,317平方米,而据统计,中央商务区、人民南路沿线、东大街和金融城板块这四大核心商务板块的供应量,几乎占据甲级写字楼总供应量的80%以上。

世邦魏理仕在近期发布的《中国办公楼实情调查》中也特别指出,在未来几年,成都还将有大量的超高层高品质甲级写字楼项目陆续建成,主要分布于传统商务区和城市新CBD中心,如东大街、人民南路沿线、金融城板块等。从今年成都商务办公的积极趋势来看,每个板块都处于非常热闹的状态中。

成都甲级写字楼经历14年发展,如果让成都从高端商务办公的角度来区分板块的话,会发现随着城市化进程的推进,成都甲级写字楼市场的四大重点区域——中央商务区、人民南路沿线、东大街和金融城板块,已经座次排定。

中央商务区

看“涨”的是中心效应

以市中心天府广场为圆点,扩展至内环的饼状区域板块格局

高力国际成都公司总经理蔡孟颐认为,自1998年川信大厦投入使用,成都甲级写字楼市场历经十多年发展,随着各新老项目陆续兴建、入市、竞争、淘汰,成都商务办公已形成传统商务区和城市新CBD中心并行的发展轨迹,“这其中,优质办公区域的第一价值要素就是对城市优势资源的绝对占有,其区位和地段很大程度上决定价值。”

作为传统商政成熟区域,中央商务区坐拥最为完善的交通、配套、政策和目标企业等资源,自然成为高端写字楼的首选区域,市场发展初期,多个高端写字楼项目均选择落户于此。根据高力国际最新数据公布,2012年末中央商务区内的甲级写字楼存量约17万平方米,在整个市场存量中所占比例下降至22%,但由于区内项目的物业品质正不断升级,以及商务环境优势依然明显,导致中央商务区甲级写字楼的吸纳状况和租金水平总体呈现积极态势。

人民南路沿线

供应放量引企业搬迁潮

起于内环、止于南三环,全长约5公里的人民南路区域板块格局

如果说近一两年来人民南路沿线写字楼市场的最大特点,那就是大量甲级写字楼的投入使用,将使得租赁写字楼新增供应大幅增加。自2003年威斯顿联邦大厦投运至2012年来福士广场投运,目前该区域内甲级办公物业存量已达21万平方米,占整个市场总存量的28%,与中央商务区共同构成成都市优质商务环境的载体基础。

“也就是在2010年左右,从航天科技大厦、仁恒置地广场的陆续投入使用,人民南路沿线乃至成都甲级写字楼市场开始进入物业存量和物业品质同时提升的阶段,这是其中不可忽略的因素。”蔡孟颐表示。

据了解,人民南路沿线新增写字楼因为素质高,引起了众多知名企业的兴趣。报告显示,根据去年全年这个区域写字楼的成交数据,这个区域单是那些租赁面积超过1000平方米的大宗交易,就有12宗,租赁面积最大的接近了2万平方米。这些大宗租赁交易的租户,多数是原先就已在成都租用了写字楼的,租用了新的写字楼,自然就会搬迁。在人民南路沿线周边的高端写字楼,可以不断看到全球、全国知名企业的进驻。

东大街商务区

国际商务环境持续走强

以大业路为起点,止于东二环内侧,全长约5.2公里板块格局

成都写字楼信息网总经理李东在接受记者采访时表示,东大街已形成国际商务、金融、会展等国际高端商务产业聚集区,吸引了大量实体商务产业强势入驻。可以看出,目前在东大街上国际高端商务聚集区的轮廓已愈发清晰,九龙仓、新鸿基、铁狮门、远洋地产、太古地产、花样年、华置集团……短短5.2公里的金融街,几乎占据了几十家名号响亮的地产大鳄。其中,众多国际大品牌企业开发建造的物业,如睿东中心、九龙仓·时代1号、铁狮门·晶融汇、环球金融中心等,它们代表了成都商务办公开发最高水平。

作为成都核心行政区锦江区的展示窗口和传统金融、商贸聚集地,东大街具备优越的商务发展基础,但也正是地处成熟区域,发展空间相对较小,前期甲级写字楼市场发展缓慢。

而随着2008年东大街被确定为金融总部聚集区,这一主要发展方向的明确在一定程度上增强了进驻企业意向和写字楼项目开发商的信心。

不仅如此,经过两次“东调”,东大街沿线整理出多宗优质地块用于高端综合商业项目建设,2012年该区域新建甲级写字楼陆续投入使用,区内甲级办公空间存量约占整体存量的25%。

金融城板块

新兴CBD开始后发崛起

南三环路外侧,以天府大道为中轴,西连益州大道,东至成仁路,区域规划面积约5平方公里板块格局

从成都的发展趋势看,天府新区战略,无不从整体上突出了一种“去中心化”趋势,因而CBD商务空间也具有了去中心化的可能性,不再仅仅局限于传统意义上的CBD分布。

事实上,相对于市中心一些传统中央商务区,可用来建造写字楼的区域已经越来越少,而已经建成的写字楼一般也都是只租不售。与之相反,金融城总部商务区是成都市13个市级战略功能区之一,将重点承载西部金融业管理机构及其运营后台。

据高力国际统计显示,2012年全年金融城区域内甲级办公物业存量占整体甲级写字楼存量的14%。目前,区域内已经聚集有奥克斯广场、茂叶中心、德商国际、成都大魔方、布鲁明顿广场、曙光国际、东方希望中心、航兴国际、泓昌嘉泰金融中心……众多高端商业项目云集,金融城国际化商务办公定位更加彰显。

 

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