通州地王项目“3万元入市梦”破灭

来源:地产中国网综合 2013-05-30 07:50:00

据每日经济新闻消息,2009年9月10日,179轮激烈竞价,292%溢价率,位于北京(楼盘)市通州区新华大街的商业金融、办公项目地块,最终被绿城葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中,成就了2009年当年溢价率最高的地王。那时的通州,房价一夜飙升破3万元/平方米。

而今,经历了4年之久的辗转腾挪,昔日这个通州地王终于入市。但该项目(京杭广场)29800元的拟售均价,是其2013年5月26日获得预售许可证的价格红线。而在此前,不管是来自项目方还是销售人员,对于价格预期都直指3万以上。显然,在限购令的严控之下,获批的价格低于其预期。“最重要的是,目前这个项目的成本已经接近2.8万元,这个价格出售的话几乎无利润。”该项目一位负责人士对《每日经济新闻》记者说。

“对项目来说,越拖后入市,其利润空间越被挤压。”兰德咨询总裁宋延庆说,这个在最风光时刻诞生的地王,此时陷入两难境地。

拟售均价29800元/平方米

昨日(5月28日),《每日经济新闻》记者来到位于北京市通州区新华大街京杭广场项目现场,深挖的地基布满钢筋,不少工人正在施工,可以看出距离项目完工还有较长的一段时间。“具体交房在2015年底。”销售中心一位销售人员告诉记者,目前还没有出具体售价,但肯定是在3万元以下,“预计6月底、7月初开盘。”

从2009年拿地,到今年3月份写字楼部分开始出售,京杭广场项目经历了漫长的入市周期,“这个项目葛洲坝占51%,绿城占49%,之前光规划就调整了十几稿,导致最终入市的时间比较晚。”一位接近该项目的消息人士向《每日经济新闻》记者透露,“双方合作都有一定的磨合期,这也是项目开发周期较长的一个原因。”

记者从北京市住建委网站上查询到,京杭广场于5月26日取得了预售许可证(此前一批是在3月28日取得的写字楼部分的预售许可),批准预售的240套住宅,共计51138.24平方米,拟售均价为29800元/平方米。而在3月份入市的商业部分,拟售均价同样也是29800元/平方米,56套房源显示已成交37套,成交均价为28562元/平方米,“实际上,目前写字楼部分已经售罄。”上述项目相关人告诉记者。

“之前希望在3万以上,但现在受到影响,作为开发商也要响应政府的号召。”对于以低于3万的价格获批,绿城方面的相关人士表示,“具体建委报批的工作是葛洲坝方面在进行,所以具体报批的价格不是特别清楚。”

销售面临区域内成交价压力

在采访中,绿城方面的相关人士也向记者证实,目前该项目成本之高,几乎接近售价。“成本高达2万8。”该人士告诉记者,除了楼面地价,项目建安成本、财务成本以及管理运营成本相对都较高。

宋延庆告诉记者,财务成本按照每年12%来核算的话,滚动4年之后的成本每平方米在2万2左右。“还不包括此前打地基后没有立马开工,沉淀下来的财务成本。很有可能达到2万8。”

该项目的预售价格已经和成本价格相当,对此,中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者,“预售价格其实并不重要,最关键的是要看成交价格。此前,通州很多项目的拟售均价都超过了3万元。”

记者从住建委网站上看到,京杭广场项目对面的 “北京one”,就曾获批过高达35719元/平方米的价格,然而其目前成交均价则为23087元/平方米。

“京版"国五条"细则出台后,纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。”一位分析人士向记者指出。

北京市房地产信息网数据显示,通州区今年4月份新建住宅成交均价为17555元/平方米,环比上月下跌2.01%,同比上涨27.48%。而易居克而瑞监控的通州区域单个项目的成交数据显示,平均售价在3万元/平方米以上的几乎都是别墅级产品。

对于项目入市后区域对于价格的接受程度,上述绿城相关人士则表示,“将根据具体的客户积累量来看,现在还不是特别清楚。”

对此,分析人士向记者指出,如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平,若其以2万8~3万元/平方米的价格入市,销售同样面临一定压力。

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通州地王项目“3万元入市梦”破灭
来源:地产中国网综合2013-05-30 07:50:00
2009年9月10日,179轮激烈竞价,292%溢价率,位于北京(楼盘)市通州区新华大街的商业金融、办公项目地块,最终被绿城及葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中,成就了2009年当年溢价率最高的地王。
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