报告认为应改变供地方式,为此还提出了三个解决方案。“其共同目标是减少地方政府对土地财政的依赖,发挥市场资源配置作用。初期可以考虑允许不同地区选择不同方案进行试点,在实践中积累经验,逐步优化趋同。”
具体来看,方案一,改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地。用地规划调整后,由政府承担土地购置、开发成本,并向土地使用者(开发商等)按零地价或接近零地价的低成本价格提供建设用地。项目建成后,销售价格不得包含土地价格或仅能包含低成本土地价格。
“这样,购房者购房时支付的房价不含地价或仅含低成本地价,但持有后每年需按房产市场价格的一定比例缴纳房产税。”报告称,此举可有效降低土地价格,从而降低房价,但在土地供给过程中容易产生寻租行为,也需要进一步研究如何实现土地资源的有效分配。
方案二,地方政府的卖地收入归中央。除征地成本外,地方政府所得的卖地收入上缴中央政府,以避免地方政府过度依赖卖地收入。这一方案对现行征地制度变动较小,但土地价格不一定能够下降,而且会增加中央政府和地方政府之间的协调成本。
方案三,政府退出征地过程,实现建设用地供给的市场化。除基础建设、公共设施等用地由政府直接参与征地外,政府不再参与土地征收、出让过程,这也是其他国家和地区土地制度的一般安排。
报告认为,这一方案的优势在于土地市场化改革一步到位,理顺土地供应和价格决定机制。但需对现行土地管理制度做较大调整,也依赖于农村集体决策机制的完善。
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