在刚刚过去的5·18期间，7万平方米万宝地下商场开建、华润综合体或选址工业路老酒厂地块的消息一经传出，万宝商圈再次沸腾了。随着传统的东街口商圈步入调整期造就万宝商圈飞速发展后，如今，城建的规划以及顶级商业综合体不断入驻的格局正在使万宝商圈不断扩容，推进万宝商圈氛围快速升温。

那么，在福州商圈群雄并起的暗战中，究竟是何原因促使万宝商圈快速崛起？过百万平方米的商业规模体量和庞大商业业态的聚集，市场是否有足够的消化能力？周边区域的价值在呈现出怎样的发展态势？连日来，记者进行了调查和采访。

7万平方米万宝地下商场开建顶级综合体强势进驻

5·18期间传来消息，台江区将启动万宝商圈地下商业步行街建设的前期动工准备工作，万宝商圈发展腾飞的火箭助推器正在点燃。

根据规划，项目拟将周边万象城、宝龙广场、红星美凯龙、中央第五街及正在建设的苏宁广场互通为一体，形成规模效应。同时在地下一层开发7万多平方米的商业步行街，与周边各大商场连成一体，商业规模达上百万平方米，形成福建最大、全国少有的商业集群效应。

另外，5·18期间，备受关注的华润综合体项目签约鼓楼，最终或选址位于工业路的福建老酒厂地块，毗邻万宝商圈。

据福州苏宁广场项目招商部副总经理李晖透露，福州苏宁广场地处闽江CBD核心，总建筑面积为51万平方米，商业体量超过15万平方米。一期时尚生活广场目前已进入招商尾声，计划于下半年开业。

而据记者了解，紧挨着万象广场，与宝龙城市广场隔街对望的中央第五街项目，也计划于6月整体开业。

7万平方米地下商场正在动建，华润综合体在紧锣密鼓地敲定选址，加上苏宁广场以及中央第五街两大商业综合体即将开业，万宝商圈正在不断扩容。各个商业形态之间将相互促进和带动形成聚集效应，成为福州现有规模最大的新型商圈。

传统商圈淡出万宝商圈受益蓄势扩容

事实上，近两年随着福州城市扩容进程的深入和地铁改造工程的推进，福州传统商业重心已经迁移，特别是东街口商圈“损兵折将”，渐渐淡出了核心舞台。

“就福州商业市场而言，随着东街口商圈地铁施工以及传统商业陈旧，万宝商圈已经逐步取代东街口成为福州第一商圈，成为新的榕城商圈一哥。”李晖如是说。

新联康总经理潘仰星也肯定了万宝商圈的核心地位。“虽然目前，仓山万达渐渐带动了浦上商圈的人气，但尚在培育期，而万宝商圈有红星美凯龙、苏宁广场、中央第五街等商业精英的入驻，扩容后的商圈对其人气聚积以及提升影响力方面都有了强力支撑。”

另外，对于备受关注的华润综合体项目最终或选址位于工业路的福建老酒厂地块，融信集团营销经理谢琼辉认为，一旦确定选址，必将给万宝商圈价值带来提升。目前，沿工业路汇集了大型综合体，加上写字楼、国际商务中心的进驻，以及融信澜郡等高档住宅社区的建设，该区域正逐步成为福州最具价值的高档生活区，而华润万象城的进驻，将使该区域如虎添翼。

政策规划利好助力万宝商圈加速崛起

对于万宝商圈的快速崛起，万象（福建）置业发展有限公司总经理林建德指出其中的一个重要原因：“近年来，政府对万宝商圈的扶持是有目共堵的，提供了有力的政策助力和发展环境。”

政府打造7万平方米的万宝地下商业街，无疑给万宝商圈带来了巨大的人流量和地块发展潜力，在一个富有潜力地块上的房产一定会产生巨大的投资商机。商圈内各个项目的商业价值也将比福州其他商圈、社区商铺更具投资潜力。

除此之外，鼓楼区此次引入华润综合体项目，对提升整个万宝商圈的档次和消费群体也带来了实际性的进展。谢琼辉表示，华润综合体的进驻，将与目前的万宝商圈形成整体的差异化运营，今后沿工业路一线将形成各种类型商业广场，不但填补了万宝商圈高端商业的空白，更大大提升了该区域楼盘的档次和价值，可以说，一个全新的万宝商圈即将诞生。

租金、房价一路看涨区域价值和档次快速提升

“地下商业广场连接万宝商圈5个商业体，形成一个一体化的商业网。”林建德表示，其作为目前福州最大的一个商圈，已经过了培育期，有火热的人气，而地下商业街建成后，将实现消费互补，再次推高万宝商圈的人气。

而最显而易见的就是租金的变化。林建德表示，万象广场2006年开业，早期的租金平均100元/平方米，如今一楼铺面均价基本在800元/平方米，而沿街黄金铺面更是普遍超过1000元/平方米。“随着政府对商圈的扶持，整个区域价值的上升必然推动商铺租金的上涨，很多铺面租金几年内都翻了三番，还是供不应求。”

商圈的繁荣除了给商铺租金带来提升外，商圈周边住宅项目，不管是一手房还是二手房，显然也受到利好影响。

据记者调查，一手房方面，紧邻万宝商圈周边的项目并不多，如融信澜郡、万科金域中央、海晟闽江印象等，销售价格都在2万元/平方米以上，融信澜郡70平方米的户型近期更是出现了“一房难求”的情况。由于房源不多、地段稀缺，因此价格坚挺，增值能力强。

二手房方面，“万宝商圈周边的二手房，业主开始有惜售的现象。”福州家天下房产总经理林斌兵表示，华润综合体进驻、苏宁广场开业、万宝地下商业街开建、闽江北CBD等规划，提升了整个万宝商圈未来的价值，因此对业主来说，待价而沽是正常的。目前，周边一些相对早的小区，价格都维持在15000元/平方米，价格已经翻番，楼盘增值保值能力明显。

的确，随着苏宁广场开业、华润综合体进驻，万宝商圈扩容加速，整体档次大幅提升。据记者了解，目前，万象广场正着力进行业态整合，提升整体消费档次。

“华润综合体加入万宝商圈的格局，不仅有助于丰富商圈的消费群体，还拔高了商圈的消费档次。作为中国最具示范效应的综合体，华润综合体对一个城市的影响力是显而易见的。”谢琼辉表示。据记者了解，华润从2004年第一个万象城——深圳万象城开始，所到之处给区域价值带来的快速提升是有目共睹的，一夜之间周边房价“溢价”千元的消息也是言之凿凿。赢商网

谁来支撑百万方商业体量的爆发？

利好消息不断，前景一再被看好，可是新上位的万宝商圈也引发了一些困惑：万宝商圈内的大型城市综合体越来越多，仅工业路与二环路交界的路口就有宝龙城市广场、万象广场、红星美凯龙(三迪商场)三家大型商业综合体，而中央第五街、苏宁广场都将在万宝商圈开业，加上即将入驻的华润综合体，这不禁让人唏嘘，就一个区域性的板块而言，这样的商业量是否已经饱和？

李晖对记者坦言，即使在这样庞大的商业量下，对福州商业项目的发展前景仍有充足的信心。在海西建设的大背景下，福州的城市容量和辐射范围正在不断扩大，福州民间资本雄厚，市民消费能力很强，未来城市发展潜力巨大，福州市场需要档次更高、业态更全、综合配套更加完善的城市综合体。

百万方的商业体量虽然看起来庞大，但具有合理性和必然性。潘仰星表示：“闽江北CBD兴起，周边在建住宅项目定位高端，这必将带来大量高消费的群体。关键是看商圈内各项目如何实现差异化运营，吸引消费力汇聚于此。从目前的定位看，万象广场和宝龙还是偏年轻消费，红星美凯龙以家居卖场做主打，华润综合体则是全业态的顶级综合体，差异化的定位也丰富了万宝商圈的业态形式。”

其实，不难发现，万宝商圈的繁华和其各大项目差异化定位有着潜在的关系。以苏宁广场为例，李晖告诉记者，苏宁广场将线上线下融合的模式创新性加以应用，理念上即不同于其他综合体。同时，苏宁广场引入主力店苏宁Expo超级电器旗舰店、海底捞、国际快时尚品牌如H&M、UNIQLO、GAP等，将与商圈其他商业形成错位互补，对整个万宝商圈的提档升级也具有重要意义。 

（来源：东南快报）