北京市住房城乡建设委日前发布《北京市房地产经纪管理办法》（征求意见稿），对目前房屋中介市场常见问题进行进一步规范。

拟出台的《办法》中，最大变化就是叫停“房屋银行”，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。对于叫停“房屋银行”的原因，北京市住建委相关负责人表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且也存在风险。

《办法》拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖（租）出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。这也意味着，不但“房屋银行”这种方式被叫停，个别中介低价“购买”房主房屋，然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。

《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。

《办法》征集意见市民积极参与

“北京2.2%的标准明显高于国内其它城市，同时部分中介以代书费等名义加收的0.5%费用，建议明令取消。”据悉，自《办法》征求意见以来，得到了广大市民积极参与。市住房城乡建设委每日通过邮件、传真等方式收到各类建议、意见百余条，主要涉及中介费过高、加强房屋分割出租管理、治理哄抬房价和房屋租金行为、调整佣金收取方式、标准，房屋交易信息透明，加强政策执行落实等。

有市民表示，应大幅度降低中介服务费，由于现在很多城市的房价已经很高，一套房屋动辄三、四百万，中介服务费一次就能收取好几万甚至十几万，而中介的工作付出远远不值这个价格。有市民认为，“房地产经纪行业应严禁从事房屋租赁代理业务，因房屋租赁代理导致群租现象多发、租金快速上涨、租赁纠纷不断，严重影响了社会和谐和房地产调控”。也有市民表示：《管理办法》第三十七条很有必要，建议明确为“房地产经纪机构完成房地产经纪服务后，方可向委托人收取佣金”，非常赞同同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也有市民反映，“最近总是受到一些中介的电话骚扰，问我买不买房，不堪其扰。身边的同事和朋友很多人也遇到相似的情况，政府能否出台法令禁止这一行为？”

北京市住房城乡建设委相关负责人表示，将积极采纳意见建议，进一步加强研究、修改完善政策，规范我市房地产经纪活动，保障房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，并衷心感谢社会各界对北京市房地产经纪行业管理工作的大力支持，北京市住房城乡建设委欢迎广大市民继续积极参与，提出书面意见和建议。

租金有望下降

据业内人士估计，目前北京中介“房屋托管”市场营业收入一年不低于5个亿，如果此项业务被禁止，将会影响中介公司的实际利益。房屋中介的房源宣传板在北京的街上到处可见，某中介工作人员王某对记者表示，如果禁止代收代付房租等业务，中介肯定是有损失的。具体损失到什么程度，该人士表示：“说不好。”

据了解，京城中介替业主代管房屋很普遍，他们提供租赁、收租以及房屋在合约期内的维修等事宜，房东似乎只需坐收租金。但事实上，中介在取得代理权后，为取得盈利会想尽办法提高租金，推高整体市场租金均价。链家市场研究部报告表示，目前很多隔断出租、恶意扣款等现象多源于这种代理业务，导致租赁市场秩序较为混乱。

“现在北京房屋租赁市场依靠传统的中介服务已很难有什么利润了，每一个居住区会遍布很多中介，如果业主有房要出租，一般会告诉更多中介，大家都去竞争。”据中介人士介绍，在北京中介市场中，一些小中介克扣租户押金、收取子虚乌有的费用等时有发生。今年北京抽查的8000余家房地产经纪机构中，近一成有违规或违法行为；9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用黑名单。

如今，房租已成在京工作者的重要生活开销，其涨价幅度也快于同期CPI。数据显示，4月北京居民消费价格总水平同比上涨3.2%，居住价格同比上涨7.3%。其中，住房租金上涨7.6%，前两个月的增速更高，已逼近10%。而新规如果出台，对租金价格下降将有积极效果。中原地产研究总监张大伟分析，如果代收房租这种吃差价的行为被叫停，中介作为服务行业可能会更期待租房价格下降，这样可以通过走量增加利润。

专业人士表示，二手房价格其实与租金市场有极强相关性，租赁市场如果规范，租金收益降低会使得房屋持有者出售意愿增强，市场供应增加，也会带来房价的下降预期。张大伟也表示，新规有望使租金价格下降，这对于房屋买卖市场在供需端都有影响。

中介“骚扰”症结难解

拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。

有过被中介骚经历的人不在少数，尤其是莫名其妙的电话，明明没找过中介服务，但却接到询问是否租房、买房，是否出租、卖房的电话。据了解，打电话、发短信，是中介机构对经纪人工作内容的一项考核。对于“中介不得打电话骚扰他人”的规定，业内人士大多觉得难于管理，最终只能流于形式。一方面，这是经纪人的考核内容之一，考核结果直接关系经纪人的业绩，因而经纪人不得不打电话、发短信；另一方面，如果界定骚扰？管理部门又如何查处骚扰？此症结依然难解。

《办法》中指出，很多市民会遭遇被泄露个人信息，以及没有委托中介机构，但不断收到电话、短信“骚扰”的，都可拨打12315消费者投诉电话及12358价格举报电话，未经委托采取拨打电话、发送信息、上门洽谈等方式骚扰他人并造成当事人投诉的也被列为20种违规行为之一。不过，问题在于，违规之后，会怎样惩罚，上述文件却并没有明确措施。