“一成首付”营销利器近期在惠州楼市重出江湖，为了消化存量和回笼资金，多个楼盘项目采取“一成首付”甚至“一元公寓”以吸引购房者眼球，博取销售业绩。所谓“一成首付”，是指购房者只需付一成，剩下两成首付由开发商先垫付。

业内人士指出，低首付不是市场的主流方式，仅为个别楼盘的营销手段，不能说明整个市场的开发商急需走货。而对于这种营销方式，业内人士建议购房者在置业前先算一笔账，同时综合评估自己的还款能力再作决定。

现象

惠州楼盘争推“低首付”营销

近期，位于麦地商圈的丽日银座打出广告：首付仅1成起，送8年物业管理费。该项目去年也曾宣传推出20套特价房源，特价8800元/平方米，并有“垫付首付，5万元首付起，一年还清即可”的噱头，强调低首付置业。该项目位于麦地商业核心商圈，是惠州人流最为密集的商业中心之一，各种生活配套也十分成熟，因此其低首付的口号令不少有意在麦地置业的购房者动心。

该盘置业顾问告诉记者，一套50万元的房子，购房者只需付5万元首付即可，剩下的两成首付也即10万元由开发商先帮忙垫付，购房者只需签一份借款承诺书。但值得注意的是，开发商先垫付的两成首付，购房者必须在今年9月1日和12月1日之前还清。

“如果还款日到之前无法筹集到资金，也可跟开发商协商延迟付款。如果开发商批准，到时就不用交滞纳金。”该置业顾问表示。而为了打消购房者的疑虑，促进成交，他还跟记者表明，一般申请延迟交款开发商都会很通融的。

无独有偶，记者在网上发现，惠州新房各种“一成首付”、“大亚湾楼盘均价三千首付一成”的广告比比皆是，这些楼盘尤其集中在惠阳淡水、大亚湾等靠近深圳的楼盘项目。众所周知，毗邻深圳地区的房子以“价格洼地”诱惑了不少深圳刚需买家。随着近几年大亚湾楼盘之间的竞争日益激烈，开发商为了挽留深圳客户，使出不少营销手段，打价格战、用灵活的付款方式、送户口、垫首付，有的开发商甚至推出了“零首付”。

去年年底，位于惠阳华伟第E商道广告称购房送一成首付，由开发商垫付的首付，按季度在项目入伙前还清即可，免利息。此外，凯南莱弗城在宣传单上打出“零首付”的广告，海豚湾一号推出“交2万元定金，开发商垫一年首付”的活动，英郡年华也推出低首付5万元起。

同样是关于首付的促销活动，位于东平的东方威尼斯也在市区各大显眼广告牌打出“壹圆公寓”宣传，加1元直减一成首付，2成首付，最低6万元即可入住东平中心，并且标明数量有限，售完即止。

调查

“1元抵一成首付”只是噱头

那么，所谓的低首付、“一元公寓”究竟是什么情况呢?近日，记者来到东方威尼斯营销中心进行了解。一名置业顾问向记者表示，加1元抵一成首付，就是交1元参加活动，另外只需交两成首付就可以，另外一成要自己去装修公司开装修发票。该名置业顾问还强调，这个活动不像其他开发商帮客户垫付首付，一年之内还清，而是直接赠送一成首付，“最近这个活动广告一推出去，我们根本忙不过来，大家都是冲着一元公寓来的。这几天已卖了20多套，很快就会卖完了。”

记者调查发现，开发商宣传的一元公寓仅有少数，并且户型、楼层等都有一定限制，更不可能看到宣传中的一线江景。记者登陆惠州房管局官方网站查询发现，该置业顾问介绍的A8栋实际上已在2010年5月发预售证，截至今年5月21日，该栋231套房中还剩58套尚未售出。项目1300多套房源，还有近300套尾货，并不如销售人员介绍的项目房子所剩无几。

业内人士分析认为，这种情况实际上是很常见的营销手段，抵一成首付就相当于平常的抵扣优惠，少给一成就是优惠这一成的钱，而“1元抵一成首付”同样也是营销的噱头。正因如此，各大楼盘尽管都采取同样的低首付营销手段，但“命运”却各不相同。在惠州市区特别是一些好的地段，很容易吸引购房者前往了解，甚至为了仅有的名额争相下手;而惠阳、大亚湾的一些楼盘，即使是垫首付、零首付这样的营销手段，也未能吸引来大批置业者，甚至无人问津。

析因

存量压力大开发商急需出货

低首付的营销手段，历来是开发商在市场低迷期为促进成交，快速回笼资金的措施之一。近段时间，各地楼市在“国五条”出台后，库存量都有所上升。虽然惠州未受政策波及，但最近开发商加快推货，新房存量节节攀升。惠州房管局数据显示，截至5月21日，惠城区商品房可售套数为29109套，可售房屋面积也达3126963平米。其他的如惠阳区可售套数为16817套，大亚湾可售套数为14333套。

来自惠州世联地产的数据显示，若按近8周各区签约新房的周平均销售速度，目前各地方的新房可售量约需要被市场完全消化的时间分别为惠城区40周、惠阳68周、大亚湾30周。以上数据还未包括即将推出的新房，足见存量压力之大，其中惠阳片区堪称“压力山大”，这也能理解网上的低首付宣传多为该片区的项目。

中城嘉信总经理杨锦斌分析认为，去年年初惠州楼市销售状况不是很好，导致一些楼盘降价，或者在付款方式有一些优惠。他指出，近几个月来，惠城区的成交量价都在不断往上走，但市场压力依然存在，存量比较大。开发商出于快速走货等各方面的考虑，会采用付款方式优惠，比如一成首付等。他表示，国家有文件不允许这么做，但开发商出于竞争的需要、周转资金的需要，往往变相采取这种方式。

建议

自评还款能力购房前先算账

一成首付是开发商通过降低购房者的首付门槛，刺激成交量以缓解楼盘紧张的资金压力，但对于买卖双方来说，谁的风险更大呢?对此杨锦斌的回答是开发商。据了解，一般采用低首付的开发商，对资金链要求比较高，毕竟是帮客户垫付，万一这个过程中出现状况，开发商的资金势必会受到影响。实际上，开发商也会评估风险，例如客户的还款能力、协议等，在一定程度上保障双方的利益。

对于购房者来说，开发商垫付一定的首付，意味着在一定的时间内可通过借开发商的钱完成置业梦。一些资金实力不足的购房者，很愿意接受这样的方式。

据记者了解，惠州目前在售的楼盘还是以三成首付为主。杨锦斌也指出，不是所有楼盘都有垫首付的方式，也不是所有客户都能选择垫首付。开发商有量的控制，不是全部客户都能享受。一般来讲，协议里面会对逾期还款作出严格的规定，例如房子的手续不给予办理等，因此购房者在选择低首付之前，要先综合评估自己的还款能力。

针对其他优惠营销，杨锦斌表示，惠州房地产市场发展到现在，大多项目都有自己的营销手法，形式也比较多样化。但对于购房者来说，关注总价单价才是重要，营销只是为了吸引客户的眼球和关注度，购房者在作出购买行为的时候，还需仔细算一笔账。（信息时报）