成都商业地产“非均衡”化：南多北少西缺东待

一直以来，成都商业开发都呈现出非均衡的格局，城中春熙路-东大街片区，以及城南天府新城都是商业体扎堆区域，长期显得供应过量。尤其是近几年在天府新城，各路开发商都希望在这座“新城”立下商业体“丰碑”，期盼在巨大商业盛宴中分得一杯羹。但是，一涌而上地推出超大商业体量，现实市场消化确实有些“不良”，一些城南写字楼每平方米的租金低至30元，令人感到极为“寒酸”。

据锐理机构数据显示，截至2012年末，成都商业地产存量已达1100万平方米，远远超越了北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产存量。目前城南片区已经交付使用的写字楼多数租金为每平方米40-60元。“这样的价格远远低于传统意义上的投资回报率。”

目前，成都市除市中心外，形成一种“南多、北少、西缺、东待”的商业开发格局，城西、城北等区域显得相对稀缺。无论开发商还是投资者，或许能从这种非均衡格局中发现投资商机。

任志强成都 “开炮”：商业地产太多了

在开发商一窝蜂涌入商业地产领域，各种城市综合体如雨后春笋时，在5月13日“国五条后的成都楼市机会”高峰论坛上，一向以言论大胆著称的华远地产前董事长任志强表示，成都目前商业地产发展速度超过了第三产业的增长速度，有过剩的可能。任志强在谈到成都不同类型的地产时表示，并不担忧成都的住宅市场，但观察到成都有不少商业综合体，担忧成都的商业地产可能过多。“成都第三产业占GDP的比重是52%，在全国属于中等水平，北京大概在70%~80%，一般发达国家为60%~80%。我目测成都商业地产，包括写字楼的新建面积增速应该高于第三产业的增长速度。”任志强说，要注意了。

仲量联行：成都的消费水平承受不了如此多商业综合体

不仅是任志强的个人之言，专业机构也有类似发言。4月24日，仲量联行发布成都第一季度房地产市场报告。根据报告，成都主城区第一季度住宅市场成交面积为252万平方米，环比上涨2.7%，同比上涨53.6%，均价为8524元/平方米。其中高端住宅市场有所回暖。此外，成都零售地产市场存量仍高，仲量联行零售资产管理部运营副董事朱敏表示，成都的消费水平容纳不了如此庞大的商业体量，行业洗牌不可避免。

仲量联行在报告中表示，一手住宅市场中，购房者对价格持续上涨的预期推动了更多需求入市，导致成都一季度主城区成交量同比大幅上涨53.6%。从价格方面看，主城区普通住宅均价大8524元/平方米，月均涨幅0.9%左右，涨幅较为明显。就高端住宅市场来看，可比项目均价自2011年四季度以来首次止跌回升。第一季度主城区共2500套高端住宅成交，同比上涨81%，环比上涨8.6%。仲量联行认为，主要受改善性需求推动影响。一季度高端住宅均价环比微涨1.1%，至每平米12350元。

就零售地产市场来看，目前零售地产存量体量很大，达到300多万平方米，购物中心空置率达到10.7%，截至一季度末成都市优质购物中心首层平均净租金为376元/平米/月，核心商圈优质购物中心首层平均净租金达664元/平米/月。朱敏表示，2013年将是零售商业综合体供应的高峰期，部分竞争力较弱的项目前景不容乐观。“据我了解，成都人用在餐饮、购物等内容的消费展薪水的50%以上，整个城市年轻人的生活规划性不强。50%这个比例已经很高了，零售商业在成都能够吸引的消费能力也已经有限，所以行业洗牌是必然的，而且现在已经开始第一轮洗牌了”。

注意了：商业地产投资三大变

一变：闪电战到持久战。很多曾经投资住宅的投资者，会遵循以往住宅投资带来的房价直线上升，资产快速增值的经验来投资商业地产。但在目前，商业地产相较于住宅市场更多需要长线操作。比如说，如果在前几年，一个不错的商铺加上优良的地段，买入一年后出售，扣除税费等，整体收益率或许会达到15%。但度过了前几年的快速增长期后，商业地产市场已趋平稳，短线操作赢取高额利润已经行不通。加上目前中国高速城市化人口红利带来的消费钱景，一场商业投资的持久战正在打响。

二变：商铺投资不再是第一选择。不少机构曾做过调查，数据显示，在商业地产投资结构中，商铺位居首位，产权式酒店其次，第三是写字楼，专业市场排行第四。专业人士指出，这种投资结构在近年已经发生了改变。由于近年商铺售价高速飞涨，商铺的投资回报率早已不如从前，而且随着投资者的专业化程度提高，他们对购买商铺的位置和形态都有了较高的要求。对商铺附近的主力店和商业氛围都有所考察。因此，据最新的调查显示，写字楼投资已经全面超越商铺投资位居商业地产投资产品第一位。

三变：城市化造就投资新模式。随着中国经济的高速增长，城市化进程日益深刻影响着每一个人。而传统的商业地产也受到城市化进程的影响，进而拓展出新的商业地产模式。例如成都刚刚起步的地铁物业，近年随着成都两条地铁的开通运营和多条地铁的同时施工，地铁上盖和沿线站点物业都享受到了轨道交通带来的价值红利。地铁带来的巨大人流将会为周边商业物业带来大量的商业、商务需求，因此地铁物业的升值空间较大已被认可。