近日，意欲在天宫院买房的杨先生陷入了困境，“我是立即购买区域内二手房，还是等一等再买新房？”杨先生经过两个月的纠结始终未得到答案。据悉，从4月份开始，天宫院就上演“空城计”，新房开盘房源售罄，而新的预售证一直处于申请状态。这让类似杨先生由于二手房需要20%的房产交易税从而转向新房市场的买房人内心发慌，“等新房，怕涨价；二手房，要交税且无房产证。”怎么办？

新房“休眠” 要买就要等

“从4月到5月，天宫院楼盘几乎被我看尽，看中的几个项目已经无新房在售，销售说如果想买就要等待。”杨先生表示。杨先生在地铁生物医药基地站附近上班，离单位近是他选择天宫院的重要因素之一，然而两个月的探盘都让他“扑了空”。目前，金融街·融汇、保利春天里、中国水电(601669,股吧)·云立方、龙湖·时代天街前期开盘房源已经售罄，新的预售证一直处在申请中，这让刚需们热捧的大兴天宫院板块陷入了“休眠期”。只有纯新盘保利首开·熙悦春天将于7、8月左右开盘。“保利首开·熙悦春天对于我来说会是很好的选择，但是具体开盘时间未定，价格也不明确，就怕有变数，万一价格接着往上涨，又错过了买二手房的时期，岂不是"鸡飞蛋打"。”杨先生坦言。

杨先生的担心有一定的理由。2011年，自龙湖·时代天街“大闹”天宫院开盘以来，天宫院区域就成为了以价格征服刚需购房者的“阵地”，从11500元/平方米到11300元/平方米，再到最低的10800元/平方米，该区域被众多刚需购房者所熟知。但2012年随着楼市的回暖，天宫院的房价响应市场涨到了15000元/平方米。而目前，虽然区域内新房暂时无房源推出，但在价格方面始终未冷却，一路看涨的天宫院房价已直逼两万。“现今，天宫院已不处于"拼价格"的时代，而是从自身的产品品质出发，推出相应的产品和加强市场营销。而未来大兴机场的建设，无疑又给整个区域的发展添了一剂强心剂，又成为了一大卖点。”业内人士表示。

二手房空白 20%个税转嫁买家 购房成本增加不少

“我想过放弃购买新房，直接购买天宫院附近二手房，但是20%的房产交易税无疑增加了我的购房成本，所以一直徘徊未定结果。”杨先生表示。京版调控细则对二手房转让做出规定:“应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征，出售五年以上唯一住房免征个税。”“20%的个税，无疑是国家调控房价的一记重棒，打击了炒房客的投机心态。住建部曾经明确表示，20%个税应由卖家承担，不得转嫁给买房人，但实际看来，自觉自愿减少利益的卖房人并不多，个税"嫁"给了买房人已成事实，这无疑对刚需是一种误伤。”一名不愿透露姓名的业内人士表示。

5月中旬，杨先生经过朋友介绍，看中了处于地铁天宫院站东南出口北侧的一套二手房。“现在天宫院附近都没有房地产中介公司，中介公司都位于大兴成熟板块黄村。该套房子面积、总价等都符合我的要求，但房主要求的首付比较高，为总价的70%。朋友还提醒我，天宫院附近房产均未取得房产证，如果购买要在买卖合同里做明确的约定，防止房主违约。”就此问题，杨先生咨询了黄村一家房地产中介公司的置业顾问王先生，“天宫院附近二手房交易量占店里总成交量的三成，且房源均未取得房产证。到目前为止，没有出现过卖房者违约的现象，但是不能保证完全没有风险。”无房产证就无法过户又让杨先生陷入了纠结。

无房产证 未过户风险大

“除了高额的20%个税外，我想购买的房屋还未取得房产证，只能与卖家签《北京（楼盘）市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，房产证何时能够办理下来并不知情，办理下来后是否能够找到卖方，卖方是否能够配合办理更名过户手续，都是未知数。这些都是我所担忧的问题，万一自己交付房款后对方不配合办理更名过户手续，并出现"一房多卖"的情况，那该如何保障自己的权益呢？”杨先生表示。就此问题，杨先生想到的第一个办法是在补充协议中将违约金最大化以确保卖家履行合约；第二个办法是对买卖合同进行公证，以保证卖方能配合过户更名。

但是“对不动产交易进行公证必须提供不动产的产籍证明，房屋的产籍证明是指在房屋登记管理部门下设的房屋档案馆调取的房屋产权证明存根。但由于杨先生所要购买的房屋尚未办理产权证，所以不能进行公证。”北京市盈科律师事务所侯晓宇律师表示。因此，侯律师建议杨先生让卖房者提供其他不动产做担保，待房屋产权办理下来，卖方为其更名过户后再解除担保。通过此种方法可有效地促使卖方履行合同义务，配合其办理更名过户手续。虽然有方法解决杨先生所担忧的问题，但是没有办理产权的二手房交易，物权不明确，因此不建议杨先生购买。

经过全面权衡利弊之后，杨先生放弃了购买天宫院二手房的想法，转而安心地等待购买新房。“其实，排号买房的过程也是对周边配套成熟的一种等待；其次，现今开盘的房价直接与预售许可证挂钩，这直接影响了开发商的定价策略，即使有一定的涨幅，但不至于"明目张胆"。而且，相比二手房20%的个税负担和无房产证保障，购买天宫院二手房不如等一等新房。”一名不愿透露姓名的业内人士透露。

（来源：北京青年报）