经过4年建设，位于省城迎泽大街中段的原湖滨会堂改建项目——东方明珠湖滨会堂项目写字间售楼处终于开始接待客户咨询。而与其相隔不足千米的范围内，还有三个大型商业物业正处于紧张建设和审批规划中。与此同时，省城龙城大街、长风桥西、迎泽桥西、晋阳湖片区等地区，众多标榜着城市新地标、商业航母的待建高端商业物业也犹如雨后春笋般，由规划蓝图步入开发建设。

在太原市住宅开发利润摊薄、销售前景不明的状态下，包括专注住宅开发的房企齐齐发力商业地产，商业物业的布局正从传统商业区扎堆走向遍地开花，商业物业的规模、业态不断丰富，裂变出多个新兴及专业商圈。

面对满城皆商的商业物业，投资者的目光与时俱进方可避免重重风险。

A商圈：传统商业街区压力大

今年年初，太原市迎泽区政府召集辖区内的商场、购物中心等纳税大户高管召开座谈会。由头是，迎泽区在全市商业老大的地位正被动摇，被小店区、万柏林区快速追赶及超越，该区2012年的地方税收排名已跌落至全市六大城区的第三位。“这不光体现在税收上，传统商业区的商铺租金涨势已基本停滞，部分被业界热炒的黄金铺面，年租金从1万元/平方米下跌至9000元/平方米，国际一线奢侈品牌专卖店的数量和规模也比亲贤长风商圈差多了。”5月20日，柳巷某购物中心的高管孙先生称，交通不便、业态老化是迎泽区商业魅力滑坡的主要原因。

今年3月，同在迎泽区、号称太原城市新地标的东方明珠湖滨会堂写字楼售楼处开放。与其相隔不足千米的范围内，还有三个建筑面积均超过10万平方米的大型商业物业，分别为原湖滨饭店旧址上兴建的晋商金融中心（晋商大厦）、并州饭店改扩建城市综合体、省直机关事务管理局原址待建的城市综合体（案名未定）。

四大定位高端、外形现代时尚的商业物业，似乎要引领太原传统商业区重塑都市商业圈形象。但与长风桥西及长风商务区、龙城大街周边待建的商业物业相比，迎泽街上的四大商业物业的规模和气势在逼仄的城市中心里显得难施拳脚。信息显示，仅南中环街、晋阳街、龙城大街区域内待建的总面积超过10万平方米的商业物业已达到6个。而在商圈成熟的长风亲贤商圈，仅在建的高端商业综合体就有3个。

按照业界的分析，由品牌专卖店、专业店、特色店和综合性商厦共同组成的街区，才能够营造出良好的商业氛围，迎泽区柳巷、朝阳街两大传统商业街区过分强调商铺功能，而忽视了交通、餐饮、娱乐、休闲等其他商业配套服务功能的连续性、关联性。只有改善这些“硬伤”弊病，传统商业区才有“绝地反击”的机会。

投资提醒

新商业区的商业氛围需要三至五年的经营才能成形，此区域内无论商铺、公寓还是写字楼都面临商圈可能难成形的风险，投资者要有耐心。

全国各地的传统商业街区的魅力正在降低，太原也不例外。传统商业街区多年来形成的惯性客流，会让区域内各类商业物业有利可图，但收益率涨幅不会很高。

（来源：山西晚报）