5月13日，北京住建委发布了《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，其中明确规定拟禁止房屋托管，即中介代收房租赚取差价。对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题也作出规定，例如，拟规定中介费在房屋过户后缴纳，以及续租时不得收取中介费。公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。

中介托管滋生潜规则

在北京打拼了两年多的高辉近日一直在联系有房出租的房东，“以前租的房子要到期了，中介说房东要涨价，我得赶紧搬家。”其实，高辉在六铺炕一处民居住了一年多，一直没有见过房东，一个季度交一次房租，都是交给中介，然后中介给高辉写一个签收条了事。

在北京，像高辉这样的租房者很常见。为了图方便，不少房主选择将房屋“托管”给中介，一切租房事宜交于中介全权打理。这样，中介只要每月按时向房主支付房租就行。而中介则通过出租房源来赚取差价，业内称这种方式为“中介托管”或“房屋银行”。意见稿中拟叫停这种服务，调整为租赁双方直接划转租金。

据业内人士介绍，在“房屋银行”的模式下，中介一般会设置1到2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。但中介拿到房子后，自己找租客将房屋出租，收取租客的租金。

甜水园一位不愿具名的房屋中介透露，低价托管，高价出租赚取差价是业内的“潜规则”，“不然小中介靠什么吃饭?”这位人士反问。

13日公布的《办法》拟规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。

对于叫停“房屋银行”的原因，市住建委相关负责人对媒体表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且也存在风险。

托管背后的风险

房主金阿姨半年多来一直为了房屋出租的事“闹心”。本来好好的一套小三居托管给中介，结果收房的时候发现，小三居“变身”集体宿舍。原来，中介将金阿姨的房屋打造成了隔断间，“90多平方米硬是挤了10个人!客厅都给毁了。”说起这些，金阿姨气愤不已：“现在租房风险大，中介给的价不高，赚租客的钱就算了，还把房子祸害成这样，我只能打官司了。”

据业内人士介绍，中介还可能用代收的房租进行投资。通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就有现金流，个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。

有些中介为了充足现金流，每年都会背着房主涨租金。前文提到的高辉怀疑的那样，“从来没见过房东，也没电话联系。我们合租的几个，租金都是交给中介，而这次涨价也只是中介口头通知的。”

最大的风险则是，中介利用这些资金去投资，一但投资失败，就可能面临巨大问题。黑中介骗取租户租金的纠纷也屡见不鲜。对此，北京市加大了对这种方式的监管力度，中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。但对小中介、黑中介的监管与治理依旧不到位。

禁止电话和信息骚扰

《办法》还拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务;禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。这也意味着，不但“房屋银行”这种方式被叫停，个别中介低价“购买”房主房屋，然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款;情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。

拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。

《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。

中介费或可“事后支付”。《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。

而按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要支付。然而一旦交易发生“意外”，不能完成购房，钱再退就难了。更有中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务。以后若客户与中介产生纠纷，或可用《办法》中这一条款来维权。

此外，《办法》中拟规定中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”，重点治理中介“协助”避税伎俩。

第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费，对这个“霸王条款”，《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房租的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。

对于《办法》的出台，不少租户在网络上表示“很期待”、“就该如此了”。但也有租户表示：“去年北京市鼓励‘官办中介’作用并不明显。因此，期待房屋中介市场的监管措施更给力些，让整治落到实处。（工人日报）