转租合同容易节外生枝
【案例】
小杨自房东黄阿姨处承租了一间商铺，用于经营副食零售，租期为两年。经营才一年小杨就亏损了不少，于是想要将商铺转租出去，可小杨与黄阿姨的合同中约定未经房东书面同意，出租人不得转租。小杨仍偷偷地运作，与次承租人小周签订了转租协议。
出于谨慎，小周要求小杨在合同里写明保证不收回商铺的使用权，保证其享有小杨与房东租赁合同中的同等权益，保证租期届满后协助其与房东续签合同的条款。这样，双方达成了转租协议，小周向小杨交纳了租金、转让费并接手了店铺。
不久，精明的黄阿姨发现了问题，立即提出解除与小杨的租赁合同，并将小周赶出了商铺。后来小周将小杨诉至法院，要求解除转租合同、返还租金、转让费并赔偿损失。
合同具有相对性，仅能约束缔约的双方，小杨虽然在转租合同中对小周作出了种种承诺，均无法约束房东黄阿姨。房东黄阿姨与小杨的租赁合同明确约定禁止转租，如果小杨的转租未取得黄阿姨同意或追认，黄阿姨可单方解除与小杨的合同，并依据对商铺的所有权要求次承租人小周腾房。因此，一旦房东对转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。
小周可以请求小杨承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小周需证明实际损失情况，而且因小周明知小杨不具备转租权限，亦应自行负担部分损失。本案中，小周因无法充分证明损失情况，法院仅判令小杨返还剩余租金及部分转让费。
【分析】
随着经济流转的加速，商铺转租日益频繁，而转租合同的全面履行需以前手租赁合同为基础，极易节外生枝。如：部分次承租人偏信转租人的承诺，在前手租赁合同未约定转租权限的情况下贸然签约，一旦出租人拒绝追认，转租合同即陷入困境。
建议转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。对属于出租人与承租人之间的债务，亦应当场结清，防止事后发生纠纷。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产
