4月广州二手市场除了过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，是一个不可忽视的因素。

能否触底反弹取决于准买家的入市意愿及信贷的宽松程度

据广州市国土房管局公布数据显示，2013年4月全市10区的二手住宅登记宗数为15251宗，同比增加260.5%。当月是“国五条”广州细则正式执行的第一个月，市场交易量剧减，中介行促成的二手住宅买卖业务量比3月减少四成。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为17045元/m2，环比下跌0.3%，同比上升17.2%。租赁市场方面，4月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为42.8元/m2/月，环比上升0.3%，同比上升11.8%。

外地客入市受阻 令成交缩减明显

今年4月官方二手住宅登记备案宗数跟满堂红市场研究部4月初预测的一致，超过1.5万宗，成为广州有史以来二手住宅备案宗数最高的月份，这实际反映的是3月的买卖情况。而由于3月市场的过度消耗，以及“国五条”广州细则禁止外地来穗客户通过补缴社保或个税取得购房资格，4月外地客户入市比例有所减少，二手市场进入快速调整通道。

据满堂红统计数据，4月满堂红广州分公司新增有效房源数量比3月减少33.0%，新增有效买家数量比3月减少29.5%。全市非广州户籍的住宅买家比例从3月的69.2%下降到4月的65.8%，其中番禺区的非广州籍客户比例从3月的85.0%下降到4月的76.6%(右表一)。不过，客户比例缩减的直观性还不如成交量缩减的幅度，包括市桥、钟村、赤岗、员村、金沙洲等板块因短时间内无法积累足够多的外地客户，导致成交量环比减少65%以上。全市唯一表现“反常”的是增城的新塘板块，因不在限购范围内，4月成交量环比增幅超过六成。

观望心态转强 流通房源减少

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，4月广州二手市场的表现稍逊于业内预期，除了过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，也是一个不可忽视的因素。住房转让个税的征收标准“暂不改变”、二套房贷尚未收紧，以及一手项目的限售和限签，令一批业主看到二手市场仍存在着足够的成交机会，故宁愿暂时收回物业，待市场有所回暖后再重新放售。业主方这种心态的变化，令市场上可流通的有效房源进一步减少，最终影响了市场的交投。