这个问题也困扰着税务部门。

2006年12月底，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地税务部门严格进行土地增值税清算，比如规定对取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的房地产项目，要进行土地增值税的清算，而按照土地增值税条例，房地产项目结束之后才清算土地增值税。

2010年5月，国税总局再次发文，要求各地进一步做好土地增值税的清算工作，文件中再次增加对开发商避税的应对措施。

国税总局两次发文都对市场造成了不小的震动。也引来众多开发商的集体抗议。

2007年，上海一个房地产理事会曾上书上海市政府，对土地增值税清算工作提意见，认为是对房地产行业的巨大打击。

税务部门与房地产企业数次掰腕子，似乎并没有讨到多少便宜。

2010年，曾有学者根据财政部和国税总局的公开数据计算出，近10年来全国已纳土地增值税税额仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。而开发商应缴的土地增值税额应占其楼盘销售收入的15%至30%。按照这样的算法，全国流失的土地增值税高达数万亿元。

不过，这个算法并没有得到税务部门的肯定，但税务部门至今也没有公开说明土地增值税究竟是否足额征收。公众能看到的是，税务部门多次下文要求清算，但清算的结果如何?目前还未看到公开的权威信息。

土地增值税的征收制度不健全

按照土地增值税条例，这个税种最低税率30%，最高60%，是四级累进税率。但在各地的实际征收中，这个征收方式基本没有落实。

那么，各地是如何征收土地增值税的?据一位业内人士介绍，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1%~5%预征率进行预计征收。等到项目结束后，再由开发商自查自补。很少听到有地方是严格按照四级累进税率进行土地增值税征收的。

一位证券分析师介绍，上市房地产企业基本上是按照1%的预征率来计提土地增值税的。

“土地增值税的征收制度不健全，房地产开发周期一般都比较长，增值也是一直在变化的。”汪利娜告诉记者，地方税务部门很难征收这个税，最后就采取预征的方式，在开发商立项的时候就预先算一个数，先征收一部分，然后等项目结束了才清算。但开发商不断跟政府讨价还价。政府部门也是如此，在财政收入丰盈的时候就会让步，手头缺钱的时候就会让企业多交一些。