成都南延线难求一车位 拖累写字楼租金上涨

来源:华西都市报 2013-05-08 08:24:00

因办公配套缺失、业权分散难招租、项目增值预期较长等问题,南延线已演变成写字楼过剩的“重灾区”。其中,停车位不足的问题尤为明显,成为南延线写字楼“硬伤”。

关于成都写字楼市场的话题,一直充斥着“南延线过剩论”的担忧。数据显示,南延线写字楼目前租金多集中在50-70元/平米·月,写字楼租金长期在低位徘徊。因办公配套缺失、业权分散难招租、项目增值预期较长等问题,南延线已成为写字楼过剩“重灾区”。其中,停车位不足的问题尤为明显,成为南延线写字楼“硬伤”。

成都新港地产执行董事张红兵认为,以往对于写字楼市场,往往主要关注地段、交通、硬件设施以及价格。不过,写字楼的车位配置、交通配套也不容忽视,“停车位缺乏已成为影响写字楼价值的一大因素,甚至使写字楼的投资价值大打折扣,直接影响到出租率和投资收益。”“上班时间车位不够用”

南延线写字楼车位配比不足

4月1日起,宜家将对停车采取分类收费,这是宜家进入成都6年多来首度对停车实施收费。宜家成都方面表示,宜家停车收费与周边写字楼、娱乐场所等不断增多有关。

记者估计,宜家所处的站南商圈有10多个写字楼项目,其中商鼎国际、国航世纪中心、丰德国际广场、新希望大厦等写字楼,由于办公需求大,停车位明显不够用。城南大部分写字楼车位配比集中在1:0.5到1:0.8之间,与停车位数量相比庞大的商务需求相距甚远。

近期南延线多个写字楼项目交付入市,都面临着停车位难寻的问题,去年7月交付的中海国际中心,总共5万平米交付面积,车位数量达770个,车位配比虽然达1:0.7,但停车位依然拥挤。去年年底交付的新希望国际,办公建筑面积46026平方米,车位数量仅530个,停车位明显超负荷。

记者还了解到,停车难情况在高新国际广场、拉德芳斯广场、奥克斯广场等写字楼密集的地带同样存在,区域周边停车区通常都是“里三层、外三层”,自己的车被挡或挡住别人车的去路都挺普遍。

虽然目前在建或新建写字楼,如新世纪环球中心车位配比1:0.85、东方希望天祥广场车位配比1:0.8、大魔方车位配比1:0.6等,一些高档写字楼项目对停车位的配置不断加大。但高力国际方面表示,随着成都商业地产逐步启动,两三年后,高新区的写字楼将占整个成都写字楼数量的1/3左右,未来城南30多个写字楼项目将大量呈现。根据城南商业业态规划来看,写字楼市场的车位配置无法满足自身业态消费配套需求。

“地下停车库修建成本高”

三四百平米配个车位是主流

根据相关调查,目前南延线大部分写字楼的车位配比指标,基本是每三四百平方米配备1个停车位,有的甚至要500多平米才配一个车位,还有更多写字楼,是按照面积划分后,根据住户的数量配备的停车位。

城南某商业综合体项目负责人冯先生说:“其实开发商在修建写字楼时,停车位数量是严格按照规划的配比来修建的,但这样的配比肯定没法满足现在的办公人群。”该人士分析称,成都的汽车保有量去年已超过200万辆,而且南延线许多办公企业也拥有一定数量的用车,很多公司白领都是开车上班,以高新区、锦江区、武侯区一些写字楼为例,一般100平方米容纳六至十个员工算正常现象,按100平方米的办公场所拥有十个员工至少三人有车的情况计算,其车辆拥有量也是写字楼车位比的3-4倍。

有业内人士指出,与住宅地产不同,写字楼项目停车位,特别是地下停车库的修建成本高,比如地下室挖三四层其成本将是挖一两层的两倍,光一个车位建造成本动辄高达二三十万,这还不算后期的管理成本和照明成本等,因此从成本控制角度考虑,写字楼项目的地下停车库一般都只造两三层。“如果写字楼要完全满足实际使用车位需求,车位配备的比例应该至少50平方米配一个车位。”仲量联行的一位资深商业地产分析人士告诉记者。

“完善停车位等硬件配置”

高端写字楼价值增长的前提

“一些大型企业在选择办公场所时,车位配比是其考虑的主要因素,甚至超过了对地段的要求。”成都乔治希顿房地产营销负责人潘小姐表示,停车位作为写字楼功能配套的重要组成部分,在对一个高端写字楼项目的综合品质评价中,占有越来越重要的地位。希顿国际广场每100平米提供一个停车位,总共1400个车位数量,在整个城南写字楼市场中堪称前列。

据东原地产相关负责人透露,在成都新一代写字楼中,不少高档写字楼都在电梯配置、车位配比上下足了功夫。由东原地产在成都市核心主城区顺城大街开发的四川航空广场项目,在停车位的规划设计上同样具备前瞻性,共设计有6层停车位,平均200平米配一个车位,停车位总数可达400多个。

事实上,按照国际甲级标准写字楼项目,至少满足每150-200平方米的写字楼提供一个停车位。据调查,国内北京、上海、广州等经济发达城市的写字楼项目,平均200-300平方米建筑面积才拥有一个停车位,相对来说,成都写字楼的车位配备情况基本是每300-400平方米配备一个停车位。与国内外的甲级写字楼相比,成都大部分写字楼项目普遍存在着停车位不足的问题。

随着成都逐步迈向国内一线城市,越来越多的世界500强在此落户,对写字楼的需求也越发专业高端。业内人士认为,车位紧缺目前是写字楼物业的通病,也是制约其价值增长的顽疾。在南延线这样写字楼高度密集的区域,只有“完善停车位等硬件配置”,才是提升高端写字楼品质的前提要素。

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