灰色房贷调查:担保公司化身万能金融掮客

来源:地产中国网 2013-04-27 09:44:00

上有政策,下有对策。自4月8日国五条实行以来,在严厉房贷政策下,利益各方积极疏通。

为了规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。

监管层三令五申的风险管控在这其中变得次要了。担保公司出资、中介公司出客户,而银行最终批贷。而一旦“过桥”形成,三方联合致使担保公司赚过桥费,中介中介费,而银行则是获得业绩。

担保猫腻

“现在很多客户都是房贷客户。在一套房贷款政策执行严格,三套房贷款停止发放的情况下,很多二套房客户都主动找到了我们。”一家担保公司人士如是告诉记者。而担保公司也由最原始的“担保”业务,演变成如今的“垫资”业务,俗称“过桥”。

上述人士告诉记者,以购买二套房为例,在客户找到我们之后,我们会把其介绍到与我们相熟的银行,先做“消费性贷款”。其实获得银行“消费性贷款”并不难,担保公司的常用办法是,200万元以下的,以“房屋装修”名义申请贷款,找装修公司签订合同即可;200万元以上的,则以“艺术品投资”为名,找珠宝公司、典当行应付。而无论是装修公司还是珠宝家具公司,都是担保公司找来的壳公司。

而对银行来说,“消费性贷款”主要审核“用途证明”,一般只需要装修、教育、婚庆、旅游、购买家具家饰等消费类用途。据记者了解,一般商业银行的贷款期限一般为10年,贷款额度上限500万。

此时银行审批通过之后,客户会拿到银行出具的“预审批函”。一家股份制银行人士告诉记者,贷款预审批帮助客户了解自己的信贷额度,拿到获批贷款的绿色准行证。

“见到预审批函,我们先打款(依据向银行申请的贷款额度)给卖方。”上述担保公司人士说,这就是担保公司口中的过桥。前述人士告诉记者,担保公司基本是没风险,因为担保公司都要在银行贷款审批通过后才做过桥贷款。

据记者了解,所谓“过桥”,就是担保公司先利用自有资金出资给卖方,让买卖双方完成过户,交易结束。而前提是与买方签订合同,明确买方须支付垫资期间的费用,月息为贷款总额的4.5%-5.5%,期限多为1个月,并要求提前支付。

事实上,消费性贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。据记者了解,为了规避风险,多数商业银行的“消费性贷款”都需要住房抵押。过户完成之后,买方拿着房本到银行做抵押手续,换成银行正式批贷函。

之后涉及银行打款。目前监管机构要求30万以上的个人贷款必须明确资金使用用途,需要按照受托支付的原则进行发放。也就是说,30万元以上的信贷资金使用不能直接划入到客户账户中,银行需要依照资金用途直接转入第三方账户。这有利于降低资金需求方对信贷资金的违规挪用风险。

利用这一点,银行的贷款资金就顺理成章打到了担保公司关联的“壳公司”账目上。至此,一方面客户购房完成,一方面担保公司垫资结束,只剩下客户与银行之间的“消费性贷款”。如此,“灰色房贷”交易完成。

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为了规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。而对银行来说,“消费性贷款”主要审核“用途证明”,一般只需要装修、教育、婚庆、旅游、购买家具家饰等消费类用途。
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