张江说，“新场”多了，价格往往可以压得很低，但人气往往不可预见，这就类似于赌博，“压准了的话能有高收益，压不准的可能性也很大。”
“很多商家都有很大的规划，但作为品牌商，我们觉得现在二三线城市好的地段拿地成本高，人才很难到位，新的商业中心要实现人流量和销售很不容易。”张江说。
兰德咨询总裁宋延庆最近算了一笔账：2012年上半年，经营业绩较好的恒隆地产在内地的物业租赁总资产是668.14亿港元，去掉成本和税金，每年有20亿港元左右净利润，年收益率是3%。众所周知，恒隆地产是老牌商业地产商，也是租金回报率最高的企业之一。恒隆地产尚且如此，新涉足商业地产的众多开发商恐怕持平都难。
据此，宋延庆认为，商业地产泡沫不容忽视，未来，中小体量项目将难以存活，而在一些城市将体量做大、做差异化，形成规模后，或许能有胜算。尽管如此，他仍然强调：“变数很大。”
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