房企华东高负债大举买地 预期依旧看涨

来源:地产中国网综合 2013-04-18 08:50:00

华东地区4月土地市场继续上涨。

厦门近期拍出一块地,楼面地价较去年6月份阳光城控股拿下的地块已经翻番,而南京河西南部20-7号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价。上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双地王。4月上海还将出让12幅经营性用地,起始出让金超90亿元。一季度上海土地出让金185.77亿元,同比增172.44%。

4月份,房企境外融资再度抬头。4月15日,新城控股(01030.HK)宣布发行于2016年到期金额为15亿元人民币的9.75%优先票据,所得款项净额14.754亿元;4月16日,旭辉地产(0884.HK)也发行2.75亿美元于2018年到期之12.25厘优先票据。

“企业高负债融资买地,必然要求加速回款。”一位业内资深人士说,为了保证回款额,不少企业已经悄然上调房价,减少优惠。

房企不惧负债率提升

德佑地产市场研究部统计数据显示,2013年3月,上海市商品房用地成交面积达到72.8万平方米,为最近8年同期的最高纪录。

土地成交增长,高溢价再现,固然表明房企愿意砸钱拿地,但同时也逼迫它们通过融资渠道和销售回款,维持现金流。阳光城控股有多个项目引入基金,去年实现百亿销售后,该公司今年又获得歌菲资产管理加大投资至30亿元。

阳光城控股一样,本报记者采访的其他房企相关人士均表示,只要销售回款保证现金流,就不惧怕融资所带来的高负债率。今年1月15日,新城控股发行于2018年到期金额为2亿美元的10.25%优先票据,所得净额1.95亿美元; 4月12日,新城控股旗下子公司上海新城万嘉房地产引入歌菲资产,注资于嘉定新城A06-1和A06-2地块,歌菲基金以5亿元持项目公司5%股权。随后新城控股旭辉再度发行优先票据。

新城控股年内两次融资近30亿元,成本在10%-13%。该公司去年实现合约销售金额约161.3亿元,按照现金流20%-40%用于购地的合理占比,新城控股今年显然已预留了足够的土地款。

上市后即融资拿地扩张的新城控股旭辉地产,负债率高企的同时毛利率开始下降。以旭辉地产为例,该公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭辉首席财务官游思嘉在公司年报发布会上表示,集团将极力维持负债水平于70%以下,今年计划加大境外借贷比重。

房企不担心高负债引发现金流困境,源于去年的销售增长和今年开春的良好销情。但4月15日国家统计局公布,截至3月末,全国商品房待售面积4.24亿平方米。北京中原地产研究部总监张大伟表示,这需要至少6个月才能完全消化。而21世纪不动产分析师张磊表示,新开工面积在下降,而销售面积增幅超过3成,这说明目前供求仍然偏紧。如果供求关系不能改善,房价就依旧存在上涨的动力。

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房企华东高负债大举买地 预期依旧看涨
来源:地产中国网综合2013-04-18 08:50:00
厦门近期拍出一块地,楼面地价较去年6月份阳光城控股拿下的地块已经翻番,而南京河西南部20-7号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价。上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双地王。4月上海还将出让12幅经营性用地,起始出让金超90亿元。一季度上海土地出让金185.77亿元,同比增172.44%。
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