再次，推进“空心村”治理和旧村改造。“重要的一点是要留足村民必需的居住用地(宅基地)，在此前提下其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。”上述国土部专家补充称，未来应将宅基地收回制度与农村土地整治、村庄整治等结合起来一并实施，然后重新分配宅基地、实行“一户一宅”，从根本上解决“空心村”的问题。

记者在采访中了解到，广东省、江苏省、浙江省、湖北省、宁夏回族自治区等省份都已开展了宅基地退出的试点工作，主要以宅基地有偿使用为基本原则。以江苏省兴化市为例，该市土地资源极为稀缺，90%以上为耕地，且全都承包给了村民，村集体没有预留土地，其目前就已实行了宅基地的招拍挂，“按照区位优势竞价，价高者得，比如紧靠村公路的价格最高。”兴化市昌荣国土资源所一位人士向记者提供资料称。

市场化改革是必然方向

无论在哪方看来，宅基地退出的市场化改革都已成为必然的前行方向。

“集体内部流转和政府推动退出都难以从根本上解决宅基地流转问题，所以希望通过市场化方式来实现宅基地退出，比如采用价格手段等”，杨遴杰同时指出，这一市场化改革必须是以土地集约利用、保护农民权益为前提，“应该放宽思路，不一定就是宅基地的实体交易，也可以是宅基地上的建设用地发展权的交易，就像增减挂钩实现的建设区的空间位移，由此就可以解决偏远地区的宅基地退出问题。”

“宅基地采取招拍挂制度，收回农村闲置宅基地，必须尊重农民意愿和生活习惯。”江苏省溧阳市国土资源局工作人员郑晓台亦谈到了这个前提。他还建议，就宅基地退出问题，要做好农民宅基地规划预留，尽可能地满足被拆迁农民的建房用地需求，在实施过程中，采取先建房后拆迁的办法，妥善处理好各种矛盾纠纷;就宅基地招拍挂制度来说，则必须加强土地管制，“借鉴中国台湾等地区经验，只有你是农民，才能参与宅基地招拍挂，如果你不是农民，就没有任何权利，否则向往陶渊明似的田园生活的富豪们就会推高宅基地价格。”

然而，在业内人士看来，只有经济手段还不足以支撑宅基地退出机制的市场化改革。《物权法》中将宅基地使用权界定为一种物权，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，但是对宅基地退出并没有规定。其他政策中也只是提到“各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地”。“相关配套政策和法律法规，应与经济手段一起共同作为宅基地管理制度建设的支撑。”一业内人士表示。（中国房地产报）