融来资金不够还款

尽管由于信托安排减少及上市融资，新城控股2012年的净负债率下降至57.1%，其即期及非即期银行借款和信托融资安排由2011年12月31日下降至2012年底108.7亿元。但新城控股目前的债务仍以短期债务为主，有53.2%的短期债务，两年以上的债务只占到了18.8%。

截至2012年12月31日，新城控股未偿还的即期及非即期银行借贷和信托融资安排约为96.4亿元，其中银行贷款为74.5亿元，信托为21.9亿元。银行贷款中约51.3亿元须于一年内偿还，约27亿元须于一年后两年内偿还，约13.59亿元须于两年后五年内偿还，仅4.5亿元是五年后偿还。

因此，新城控股在去年11月首次公开发售募得20.56亿港元短短两个月后，于今年1月再次发行5年期2亿美元10.25%的优先票据。

陆忠明表示，该项发债对公司整个债务的期限结构有明显的促进作用，明显改善了公司的债务结构。

“公司整体上市资金还是非常有限。公司对今年有一个土地储备计划，首先是要确保现有区域土地去化之后的补充。在公司业绩指标完成得相对合理的时候，我们会考虑区域外拓展。目前来说，公司募集资金和发债资金主要用于新土地的获取，这块的资金大概有28亿元。我们在境外融到的资金，可以考虑拿新的土地。我们在发债的时候也考虑到对旧债的偿还，我们最终还是会通过买地进行新老债务的衔接。”

刘争认为，新城控股急于发债的原因在于，过去融资渠道单一，短期需要偿还的债务远远大于融来的资金。

与此同时，新城控股上市打着商业地产的概念，但事实上还是以住宅销售为主，商业项目很少，基本不赚钱，目前只有几个商场，从开业运营到实现盈利是需要过程的。新城控股2012年租金收入只有3562万元。

标准普尔发布的研究报告指出，新城控股的财务风险至少在未来两年内仍将是评级的主要限制因素。该公司的利润率波动性较大且与其他“BB-”级竞争对手相比水平较低。

此外，新城控股的财务杠杆高于类似评级的竞争对手，反映了其在过去几年中非常依赖于以债务支持的扩张，融资成本高于部分“BB-”级竞争对手，土地储备规模与部分类似评级竞争对手相比较小，而且存在一定程度的经营地区集中度以及在开发多用途房地产项目的经验不多的问题。

秉持加速高周转，新城控股2013年的销售目标为200亿元，较2012年相比有25%的增长。今年全年40个项目可以贡献合同销售额，其中有18个新项目的开工面积达到280万平方米，有137万平方米已经在一季度开工。

但新城控股今年2月份销售简报显示，公司实现销售面积约5.80万平方米，合同销售总值约5.11亿元。1-2月累计销售面积约16.93万平方米，比上年同期减少7.86%；累计销售总值约14.6亿元，比上年同期减少7.15%。（来源：时代周报）