“零售地产”租售模式难为继 多商场寻转型路

来源:地产中国网综合 2013-04-07 09:34:00

根据国信证券的样本测算,2012年到2015年,国内商业地产面积的年复合增长能达到18%,届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长,导致商场平效每年降低6%。与零售地产的发展休戚相关的传统零售业态,亦在互联网的冲击下急速下滑。

这两项因素让零售地产的转型迫在眉睫。多位业内人士认为,过去为追求规模和速度而简单复制的,以超市、服装为主的零售商业地产模式将不可持续。领跑的会是适应消费结构变化的、能为消费者提供个性化服务、有更多复合性体验的商户,以及那些懂得因地制宜的专业商业地产运营者。

租售模式难以为继

一位刚从全国踩点回来的投资人感叹说,即使像西安这样的城市,除了最核心的一两个购物广场客流量还比较大,其他很多商场几乎就没人,更不要说“已经疯了的”沈阳和“快要疯了的”成都商业地产市场(这两个城市的商业地产开发最为过度)。

即使在北京,近期新开业的购物广场招商难度亦很大。面对一些能够快速导入人气的品牌诸如ZARA、H&M等,商场之间存在激烈的竞争。

这些品牌在租金谈判上也非常强势,可能只需支付少量的保底租金,然后在销售额的基础上提点,有的甚至没有保底租金,完全依照销售额扣点。更有的国际品牌不仅无需缴纳保底租金,商场还要为其承担装修费用。

一直以来,强势的大客户都不是商场的主要租金来源。原来的商铺盈利模式,就是在租金收益上给一些大品牌的店(主力店)让利,把它们吸引过来,作为一个迅速招揽客户的手段。同时,从整体的营利性考虑,又需要引进一些中等品牌(次主力店),通过对它们收取高租金,以平衡整个区域的租金收益,继而实现商铺整体资产收益的平衡。

对于这些次主力店,商场通常要花很多心思挑选,必须寻找到那些能够产生销售额的商家。并可能把它们统一规划成主题区域,比如儿童区域、餐饮区域,用以集中拉动人气,形成规模效应。

但是在客流量急剧下降的情况下,这个模式受到了挑战。阳光新业地产的副总裁吴尧告诉记者,现在次主力店,尤其是服装、鞋的店铺同店增长率在不断下滑,客源数量及客单价也在下滑。这一方面源自线上的分流,年轻消费群体已习惯于线下试衣服、线上下单,品牌商们亦在顺应互联网趋势,选择线上渠道;第二,其他非传统渠道的品牌开始崛起,很多小众品牌和不为熟知的奢侈品牌在不断获取市场份额;第三,由于购物广场遍地开花,新开的分店分流了存量店的客流量和销售额。

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根据国信证券的样本测算,2012年到2015年,国内商业地产面积的年复合增长能达到18%,届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长,导致商场平效每年降低6%。与零售地产的发展休戚相关的传统零售业态,亦在互联网的冲击下急速下滑。
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