在3月30日召开的中国商业地产行业发展论坛上，广百集团董事长荀振英表示，近年来类似于武汉的多数二三线城市购物中心结构几乎都差不多，几乎无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”模式，商业创新性面临极大挑战。“某种程度上，这会导致商业地产的利润空间越来越小。”他说。

慢工才能出细活

正是由于开发商简单复制，近年来，商业综合体如雨后春笋般拔地而起，建设周期也大大缩短。

2009年起，武汉楼市进入商业综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个，在建商业综合体多达35个，包括钰龙国际金融中心、武汉水游城、南国中心、武商摩尔城、银泰城等。

“最近不少商业综合体从拿地到最后投入运营，只花两年时间，但这样一个在两年之内设计好又盖好的商业项目，注定要失败!”恒隆地产董事长陈启宗直言。一般而言，即便是位于核心商圈的商业项目，培育周期也在5、6年左右。

陈启宗表示，在商业项目设计阶段，就需要考虑各方面因素，绝非照搬住宅地产路数。“设计阶段需要耗费12-18个月，没有一个设计团队能够在9个月内就把一个几十万平方米的项目设计到可以接受(的程度)。”他说。

专业性欠缺

“在武汉市场，大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的，而这些商业开发商强调现金流快速周转。”前述熟悉武汉商业地产圈内人士称。在他看来，商业地产恰恰难以追求快周转。

成功运作一个商业项目，除了前期规划定位要符合实际消费需求外，更重要在于后期招商定位和人气的培养。上述人士称，多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。

据了解，武汉当地不少开发商将商业综合体中的商铺分割成小块出售，更利于投资，有利于加快企业现金回流。然而，这必然会对后期运营带来困难。“业主买下商铺后，会按照个人的需求规划商铺。那么，整个商业项目必然成为‘杂货店’，破坏整体运营的效果。”陈启宗说。

此外，政府规划是开发商扎堆综合体开发的另一个重要因素。“现在很多地方政府在地块规划中会明确要求配比一定的商业。”一位龙头房企高层人士称，城市综合体是对土地价值的最大利用，但这种商业比例基本都由各区自己来确定，导致在各区交界处，有多个综合体出现。比如武汉徐东商圈，周边除了以往的中商平价、销品茂外，还新增了福星惠誉和东湖春树里两个大型商业综合体。

上述房企人士表示，综合体对于拉动当地就业、税收等比住宅更有优势，但若能统一规划，方可避免同质化。