楼市“国五条”出台已经有一个月的时间，各地也纷纷出台调控细则，不过无论是国家的宏观政策，还是地方政府的调控细则其实都是一个目标，“打击投资、投机需求，扶持自主刚需。”

　　一手房 环比涨82.34% 3月住宅成交11327套

　　昨日，发布成都主城住宅成交数据，2013年3月，成都区主城区一手住宅共计成交11327套，成交面积113.04万平方米，套数环比上涨82.34%，面积环比上涨95.21%。

　　全国54城成交套数环比上涨 

　　据中原地产研究中心统计数据显示：3月全国主要54个城市新建住宅签约套数达到了307090套，环比上涨95%。与2011年2月调控以来，成交最多的2012年12月的307134套基本持平。4月1日，最新报告显示，3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比上涨1.06%。报告认为，大量购房者赶“末班车”的羊群效应，是导致近几个月楼市“量价齐涨”的主因。据统计，3月份84个城市房价环比上涨，16个城市环比下跌。与上月相比，当月价格环比下跌的城市个数减少10个。同比来看，百城住宅价格涨幅相对上月扩大1.42个百分点。统计还显示，北京、上海等十大城市住宅均价为16803元/平方米，环比上涨1.25%，与上年同期相比上涨6.05%，均高于全国平均水平。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为6892元/平方米，环比上涨1.92%。

　　3月成都住宅成交面积环比增加

　　而根据统计，刚刚过去的3月，成都主城区范围共计成交住宅（新房）套数11327套，成交面积113.04万平方米。而2013年2月，其对应的数据分别为住宅成交套数6212套、面积57.91万平方米，3月份的环比增幅分别为82.34%、95.21%。业界人士认为，3月以来，有关房地产调控政策升级的预期不断出现。北京、上海、深圳等地赶在3月底出台“国五条”细则，贵阳等地公布房价控制目标，但二手房交易从严征收20%个人所得税如何执行、二套房首付和利率提高等具体问题仍未完全明确。“在政策走向不明的背景下，大量购房者赶‘末班车’入市，多个城市二手住宅交易量井喷，担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。”业界人士分析认为，另一方面，“末班车”效应助推3月住宅市场量、价特征呈温和上扬态势。

　　二手房 陡涨3倍二手房3月成交14060套

　　从3月1日，全国多个城市出现二手房排队过户的情况，成都二手房市场同样出现了交易爆棚现象。以至于二手房交易申报纳税、过户的大厅不得不周末正常办公以应对业务量的陡然增加，而成都二手房也曾经一度创下单日过户宗量近800宗的天量。

　　4360套！成都二手房3月末创高位

　　上周（3月25日-3月31日）二手房成交持续延续上涨态势，达到4360套，比第三周的4161套再上一个台阶。来自成都市房管局数据显示：截至3月28日，成都市3月主城区二手住宅成交已达12503套，环比上涨160.04%，同比上涨244.24%，创历史最高水平。相关数据显示，继前两周成都二手房成交节节走高，反超新房市场后，3月25日-3月31日成交持续延续上涨态势，达到4360套，环比上升4.47%；成交面积为38.8万平米，环比上升0.73%。成都二手房的火爆从今年初就有所体现：2013年一季度成都市主城区二手住宅市场在1月份高调开局，成交套数达到8179套，仅低于2012年6月份高峰水平；2月份传统淡季中，春节假期结束后成交量迅速回升，一改去年同期冷清态势，而2月成交量虽环比下降超4成，但未至楼市低谷，与去年各月成交量相比仍处于较高水平；3月份政策刺激下，整体市场成交量较2012年四季度大幅上涨。

　　4月二手房交易依然有一定热度

　　日前，成都二手住宅成交数据，3月成都二手房交易量创下历史最高纪录。3月份，成都主城区二手房成交面积132.47万平方米，其中，二手住宅成交面积123.32万平方米，共计成交套数14060套，每日平均成交套数453.54套。2013年2月，成都主城区范围内二手房成交面积仅为57.60万平方米，其中二手住宅40.48万平方米，套数共4808套。二手住宅的成交面积和套数都呈现出大幅攀升态势。业界人士四川广宇置业总经理何捷分析认为，受交易成本可能因“国五条”增加的影响，整个市场出现了一定的“恐慌”心理，导致市场买卖双方都出现积极成交、“特别有诚意”的现象，一些二手房业主价格预期有所下调，加上二手房交易中介服务商的积极推动，导致了二手房交易量的井喷。目前，4月份二手房交易依然会具有一定热度，交易量可能小幅回落，但依然会维持在较高水平。

　　全国价格上扬成都涨幅最小

　　二手住宅成交价格方面，中原地产样本楼盘成交均价显示，2013年一季度延续四季度以来的上涨趋势，涨幅呈持续扩大趋势。记者从中原地产各门店了解到，春节假期结束后，业主们普遍提高了放盘价，涨幅5%-10%。“进入3月份，不少中小户型业主为了尽快出手手中空置房源，都降低了总价出售，但下降空间并不大。”据不少二手房经纪人反映，二手房议价空间仍然较小，成交的房源大多都以市场价成交，低于市场价的只是少数。整体来看，目前二手住宅成交价近两月无太大变化，与2012年下半年相比则有约5%的涨幅。据百城价格指数统计数据显示，2013年3月，在十大城市二手房房价数据中，成都二手房住宅价格涨幅最小，仅为0.6%，同比涨幅为10.01%，样本平均价格为9888元/㎡。不过，在经历了一季度的“高潮”后，后期成都二手房的情况并不被业界看好。估师认为，随着二手房各种政策即将出台，再加之前期二手房置业者提前集中入市，观望情绪的加重和需求的减少，或使后市二手房市场渐入楼市观望期。价格方面，由于新政后交易环节的税率上提，买家的观望情绪再次蔓延，业主也将持房待售，二手房价格也将会经历一个短暂的滞涨期。

　　刚需市场抑制住房投资刚需井喷 抢占4月主流

　　进入4月，楼市上半年的传统旺季，各大楼盘纷纷加大供应，而在国家楼市宏观调控政策之下，保利“花语系”、蓝光“COCO系”、国嘉“逸家系”等纷纷以刚需为主打市场。分析人士认为，整个上半年楼市都将以刚需为主，中小户型供应将占据市场主流。

　　品牌房企主打刚需

　　保利地产成都公司在年初就提出刚需打市场的思路，其目前主推的“花语系”均以80后刚需群体作为销售目标。保利地产成都公司今年的刚需产品的销售将占到全年业绩的75%，而整个供应则在200万方左右，对于一家单一公司来说，这无疑也是创纪录的数字。在3月份发布了2013年战略的国嘉地产，将在今年主打逸家系产品。逸家系三大项目同样将以青年置业群体作为首选，国嘉地产正在掀起一场成都青年置业风暴。去年打造了震撼成都楼市的蓝光“COCO系”今年还将继续升级，并推出更多产品供应市场。进入4、5月份，蓝光COCO时代、COCO锦绣、COCO蜜城、COCO金沙仍有房源不断推出。

　　刚需市场有潜力

　　日前，成都市房管局公布了“2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知”，除了提出对住房价格控制目标外，还要求“切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求。”在业内人士看来，从过去十年楼市调控历程来看，“扶持自主，打击投机”的目标一直没有变化。成都此次再提“增加中小套型普通商品住房供应”符合国家的楼市调控目标，这也被解读为将来市场上将有更多中小户型的供应，刚需作为合理需求仍受到国家支持。在四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东看来，在多次楼市调控中，刚需 一直是受到保护的。在更加贴近市场的开发商看来，刚需产品的政策风险和市场风险均更小，这也是开发商乐于开发中小户型的原因。一方面，由于刚需产品通常不在限购范围内，因此受到限制较小，也是国家鼓励和扶持的产品；另一方面，刚需产品总价相对低，容易进行高周转，能买得起的人更多，并且首次置业者仍是市场主流购房人群，抢占刚需就能占领市场份额。据正合报告统计，今年成都楼市新增供应项目将以首次置业，以及首次改善性为主，而这部分市场的需求也十分明显，甚至部分首置类项目可能出现供不应求的局面。高端市场，由于在定位上就决定了其不能走“高周转”道路，因此楼市调控进一步深入的情况下，2013年楼市销售将是刚需占据主导。

　　商业物业开始活跃

　　受“国五条”的影响，部分原先准备投资住房的购房者，现在都已经开始观望。“如果以后出售收取20%的个税，那投资住房的获利空间就太小了。”一位在龙湖时代天街购买商铺的购房者告诉记者。日前，蓝光、华润、龙湖等品牌房企，纷纷集中推出商业项目，并取得了良好的销售业绩。蓝光空港国际城（韩国城）、蓝光锦绣城和COCO系列社区商铺商业集中推出；成都华润也以华润熙悦广场、华润广场等商业项目抢占市场；保利地产则成立了保利商会，主推包括保利旗下商铺物业以及写字楼在内的商业项目；龙湖主打产品“天街”系龙湖金楠天街，再次成为市场关注的热点。其实，去年依靠“天街系列”就大获全胜，仅在西南区域，2013年龙湖就揽金120.29亿元。在业内人士看来，投资渠道受限，住宅市场遭遇严厉调控都是商业物业走俏的原因，一些人气旺盛的社区商业正受到越来越多人的追捧。比如，和黄南城都汇新街里从最初的单价4万到最贵的铺王单价超过10万，折射出的是投资者对商铺的热烈追捧。不过写字楼方面，由于存量巨大，今年的写字楼市场正呈现两极分化现象。一些地段好，硬件、软件过硬的项目在市场上受到追捧，一些产品和地段不具备竞争力的项目则销售困难。因此，对于投资写字楼的购房者来说，看准合适的项目仍然可以下手。