地产中国网讯   3月31日下午,北京”国务条”细则在国家规定的地方实施细则公布期限到来之前终于现身，除了先前国家出台的“国五条”细则中提及的二手房交易征收20%个税以及提高二套房首付比例和贷款利率等措施外，还额外增加了对京籍单身人士限购的规定，引发了业界的热烈讨论。高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在接受地产中国网采访时坦言，

北京调控细则不严厉但很变态，对单身人士的限购我觉得很怪异，实施起来作用不大，很快就会被市场化解。此外，二手房交易征收20%个税的规定也缺乏操作性，至于提高二套房首付比例的规定，在当前市场的供需关系下，效果也可能大打折扣。

“二手房交易征收20%个税的规定首先对于二手房交易的个人所得界定不清，是毛收入还是净利润，房屋购买过程中业主支出的税费、贷款利息以及装修费用等是否都能计入房屋成本，这些都需要更详细的细则来界定。目前市场上的交易价格是按评估价格来算的，但是实际上由于二手房市场供不应求，其市场成交价格已经高于新房价格，政府评估价平均仅在市场成交价格的1/3到2/3之间，这就为‘阴阳合同’的存在提供了空间，要杜绝这一现象唯一的途径就是政府大幅度提高评估指导价，但这样做便等于政府在拉升房价预期，所以政府也是进退两难。”陶红兵分析，虽然二手房交易个税规定操作性差，但他认为政府后续也不会出台更详细的交易细则：“因为首先政府目前没有手段和能力来对二手房做出准确的评估，其次，此细则的主要用途在于对国家政策的回应。”

而对于提高二套房首付比例这一措施，陶红兵则坦言，该规定在目前的市场环境下是无效的。“因为目前北京以及很多外地政府为了保证房价控制目标，在新房预售证的发放过程中就开始限价，报价太高的项目预售审批不会被通过，致使现在很多新房的预售价格已经低于周围二手房。这样会导致两个结果：开发商放缓推盘和寻租行为，寻租致使真正便宜的房子老百姓买不到，只能从别人手里买加了选号费的二手房，这样房价看样子是降下来了，但是额外交易的选号费都被寻租机会拿走。而且用行政手段强行压制房价会造成很多人抱着‘抢便宜’的心理集中购房，这样，处于卖房市场的发商便有条件挑选最有实力的购房人，此时，二套房首付的成数对于市场的控制作用将完全失效。”陶红兵认为，总体来说，调控房价的关键还是改善供需关系，不解决供需关系，光想打压毫无用处。