持有物业比例暂难提升

2012年12月31日，华远竞得北京通州区梨园镇地块，该地块建筑面积超过12万平方米，成交金额为10.05亿元，为住宅商业金融综合用地。记者从华远地产获悉，该地块已经确定将打造华远·铭悦好天地商业项目，计划将于今年下半年入市。

然而对于通州这一商业项目最终的持有情况，该负责人表示目前还未最终确定，“项目会有购物中心和写字楼，有一部分会散售，一部分自持。”

无论是限购、限贷、还是刚落地的“国五条”细则，住宅长期去投资化已经是不争的事实。对于更多的开发企业来说，商业地产再次被称为结构调整的一大重心。

但受制于商业项目投资巨大、回款较慢，任志强直言，由于华远地产没有从公开资本市场上拿到资金，因此还无法进一步扩大持有物业的比例。

这样的难题同样困扰着其他的开发商。

3月21日，在香港召开的2012年业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川表示，2012年北辰实业商业地产业绩大不如2011年，并且已经两、三年出现持续下降。

世茂股份首席财务官张杰曾表示，商业地产租金回报期相对较长，即使通过若干年商业经营内在价值会得到大幅度增长，但由于大宗资产变现的长期性，依旧会导致资金的沉淀，他提出，“世茂更多是想通过低成本融资造血”。

据记者了解，复地也通过与旗下的地产基金智盈投资合作探索投资模式的“升级换代”。智盈投资董事总经理董伟海表示，“通过对一些表现不佳但有潜力的商业项目进行改造、租户重组等方式为物业重新增值，投资人则以此获取相应的收益回报。”

上海易居研究院研究员严跃进表示，在商业地产出现结构性饱和的苗头下，商业地产商的前期策划及后期展望却没有科学跟进，这为其陷入困局埋下了隐患，“商业地产的运作，不同于住宅地产。从项目策划、招商引资及后续管理等过程中，商业地产商一定要有创新的意识。”

对于开发商来说，至少在现阶段，解决地产公司融资的方法只有两个：一是以传统方式，通过物业销售解决资金压力；二是利用海外的融资平台，争取在海外发行REITS，获取足够的资金。实际上，更多公司是通过第一种方式来解决持有物业的压力。

中国指数院的数据显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。在这样的背景下，通过出售商用物业来持有商用物业，也变得不是那么容易。大的品牌开发商由此改变了销售方法，提升租金的同时，提升商铺的经营价值。（来源：每日经济新闻）