【地产中国网·独家报道】在旷日持久、只紧不松的严厉调控阻击下，房企的利润空间正在缩小，被誉为“盈利之王”的中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海外”）亦不例外。

近日，中海外公布的财报显示，2012年实现营业额为645.8亿港元，同比上升25.8%；不仅如此，再次以158亿港元（约合人民币128亿元）的核心利润夺得行业第一。

但亮丽的数字背后亦暗藏着中海外的难言之隐。尽管以无以伦比的盈利能力稳夺行业翘楚，但与行业第二的距离仅有一步之遥（万科的去年的净利润为125亿元）；且随着调控的持续发酵，中海外的业绩增长速度明显放缓；另外，其毛利率三年来首次跌至40%以下。

毛利下滑

倾巢之下无完卵。在严厉调控持续发酵之际，“暴利”与房地产行业渐行渐远，房企的毛利率开始衰减，中海外亦如此。

中海外披露，2012年，其毛利率为38.3%，近三年来，第一次跌至40%以下。2011年，中海外的毛利率为40.2%；2010年则高达40.12%；就在行业最低潮的2008年，其毛利率亦高达43.25%。

对此，中海外董事局主席孔庆平则在业绩会上表示：“随着市场逐渐成熟，整个行业趋向平均的毛利率水平，所以我认为还是处于一个比较正常的状态。” 孔庆平亦希望中海外的长期毛利率维持在35%左右，而目前，整个行业的平均水平则在30%左右。

值得注意的是，毛利率下降的趋势或许还将继续。业内分析人士指出，除受房价调控影响，内地房企的毛利率主要受拿地成本、劳动力成本、融资成本及原材料成本四股力量影响。

而在中海外的土地储备中，大部分土地位于城市中心地段，这意味当时拿地的成本较高。中原地产的一项统计显示，中海外现有的土地储备中，有86%购于2009年7月至2011年6月，而这一时段正是土地价格持续走高，“地王”连续诞生的时间段。

而这些项目推出之际，遭到了“严厉调控”的阻击，因此，中海外不得已“以价换量”，从而降低了整体盈利能力。比如，中海旗下名噪一时、屡传上市的上海长风“地王”项目紫御豪庭，于去年6月终于对外正式发售，但价格却与之前预期的8万元/平方米左右大相径庭，首期主推245平方米精装大户型均价仅为38000元/平方米左右；而当时该土地的楼面价高达22400元/平方米。

不仅如此，中海外的销售均价亦有所下调。去年其销售均价为15300元/平米，而2011年则高达15600元/平米。尽管下调幅度不大，但对毛利率的影响较为显著。

“我们都知道一个企业的毛利率的决定因素有很多方面，土地只是其中一块，构成开发价值链中土地只是一块。还有其他很多方面包括工程成本的控制、间接费用的控制、财务成本的控制。”孔庆平认为：“我们销售费用不足1%，这在行业内可能很少，所以，我们考虑的是贯穿整个房地产开发价值链每一个重点环节的专业化管理，这就是我们的优势。”

增速放缓

在毛利率下滑的同时，中海外的业绩增长速度亦开始放缓。

年报显示，2012年，中海外实现销售额1115.2亿港元，按年增加28.1%；净利润为158亿港元，按年上升21.4%。而2011年上述两项指标的增长率分别为30%和37%。

“中海以中高端楼盘为主，限购政策对他们一线城市的楼盘影响较大。”一位香港分析师认为：“因此，业绩增长放缓也是在预料之中的，如果调控继续，这种个趋势将更加明显。”

而目前调控政策依然只紧不松，因此中海外将其今年的销售目标定在了1000亿港元。对此，瑞信发布报告指出，对中海外1000亿港元的销售目标出乎意料，因为较去年实际销售1050亿港元倒退5%，目标属于保守；而今年其可售货量1600亿元，按年亦仅有14%增长，低于同业水平。

孔庆平指出：“销售目标的制定其实也体现了中海一贯的作风，就是以向市场百分之百能达到的承诺作为我们制定目标的出发点，同时现在目标的安排也反应了我们对市场持审慎的态度。”

此外，中海外披露，今年新开工面积将超过1000万平方米，力争竣工面积900万平方米。至去年年底，中海于内地及港澳拥有应占土地储备合共3157万平方米。今年预计将进入3-4个新城市，新增土地面积不少于800万平方米，预留作增加土储的开支为300亿港元。

孔庆平表示，期望集团今年净利润能保持超过20%增长，而商业地产租金收入亦能稳定增长，以长远占整体利润20%为目标。

而瑞信的报告则指出，中海外去年业绩基本符合预期，基于结算进度，以及因利润率下降而调低资产净值预测，将其今明年每股盈测分别下调3-5%，目标价由20.7元降至20.5元，维持“中性”评级。

更换引擎

在调控导致业绩放缓之际，中海外亦开始寻找新的增长引擎。与保利、龙湖等巨头一样，中海外正在加大商业地产投资，并通过增加持有物业来增加稳定的现金流。

据了解，2011年11月，中海外首次对外公布其商业地产战略，旗下5大购物中心统一采用“中海环宇城”品牌，第一次亮相。三大商业地产产品线也首次公布。今年2月1日，济南中海地产商业管理公司正式成立，标志着中海环宇城正式迈入运营管理阶段。作为中海外首座购物中心，济南环宇城将于今年9月正式开业。

中海的写字楼、购物中心将全部持有经营，目前处于开发和待开发中的商业地产面积达260万平方米，其中至少150万平方米预计于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。项目均采取“单一业权、统一经营”的管理模式，遍布香港、内地一线城市及重点二线城市。其中包括南京、沈阳、天津、济南、珠海等5大环宇城购物中心项目。未来三年将重点发展购物中心，并继续吸纳新的土地和项目。

在进军商业地产的同时，中海外亦悄然将拓展的触角伸向了海外市场。孔庆平透露，中海外已经在去年就在英国伦敦购买了一栋写字楼，作为商业物业，投资额为2亿英镑。目前，该项目第一季度的租金收入已经入账。

据了解，去年年初，中海外收购了有海外业务的远东环球(0830.HK)，该公司业务主要分布在北美、中东、当然还有内地。孔庆平透露，该公司在迈阿密、加拿大等地都有工厂，将会作为公司海外业务的拓展平台。

业内人士指出，尽管中海外在商业地产、海外业务的拓展动作上迟于其他房企，但这背后体现了其一贯的谨慎、冷静和克制的策略。另外，中海外的融资、成本控制等优势，未来足以把这些业务做大，并为其贡献新的收入。