宁波富达高价囤地风险显露 地价“腰斩”

来源:地产中国网 2013-03-27 09:07:00

作为宁波当地老牌政府投融资平台、宁波市最大的土地一级开发商——宁波城建投资控股有限公司(下称“宁波城投”)下属嫡系上市公司,宁波富达(600724.SH)凭借其拿地方面的优势,曾经在当地的房地产开发领域风光无限。不过,当市场行情持续疲软,像宁波富达这类“坐拥”巨额存货的房地产企业优势瞬间瓦解,首先就是资产减值风险集中爆发,高负债率经营也难以为继。

昨日晚间披露的宁波富达2012年报揭开了其高价囤地风险的冰山一角。年报显示,2012年末公司资产总额214.16亿元,其中存货就高达145.65亿元;而资产负债率高达79.16%,公司已连续三个年度维持80%左右的负债率水平。而更让投资者惊讶的是,此前虽然土地市场持续低迷,但公司从未对其巨额存货有所“保留”,而这一次公司在2012年年报中首次计提了存货跌价准备,且高达3.75亿元。

高价囤地业务链条

2009年,宁波富达通过资产置换,主业变更为房地产开发。公司控股股东宁波城投置入的资产包括:宁波城市广场开发经营有限公司100%股权(核心资产为商业地产项目天一广场)、宁波房地产股份有限公司(下称“宁房公司”)74.87%股权、宁波慈通置业有限公司100%股权,这三项置入资产分别作价63.63亿元、13.5亿元和2.3亿元。

此后,宁波富达还在浙江省宁波市等地多次拿地,并通过收购宁波象山维拉置业有限公司接收了252亩“象山半边山”建设用地。据《第一财经日报》梳理,该公司重组以来合计拿地超过100万平方米(可建建筑面积),包括2.055亿元收购“象山半边山”建设用地的账面价值,其地价总值约96亿元。

而宁波富达拿地成本不菲。以2009年10月宁波富达通过竞拍取得的171788平方米鄞州区古林镇薛家片区IV-8-e居住地块为例,成交价约17.88亿元,楼面地价约10406元/平方米。这一地价水平曾创下宁波当地房企在这一区域拿地价格的新高。

不过,三年之后,该区域地价似乎又被打回“原形”。2012年12月14日,宁波维科置业与雅戈尔集团竞拍93577平方米鄞州区古林镇薛家片区的IV-3-3居住地块。竞标价升至10.29亿元时,雅戈尔集团放弃加价,最终维科置业竞拍成功,楼面地价仅为4781元/平方米。

当地兼营房地产开发的一家上市公司高管告诉本报记者,宁波富达高价拿地,有为地方政府和大股东套现的嫌疑。但因为有城投背景的政府信用背书,宁波富达高价拿地并不“吃亏”,在公司获取土地后转手就向银行、信托公司质押融资。

宁波富达副总裁、董秘赵立明在接受记者采访时也承认,公司持有的绝大部分土地等资产都被质押融资了。但他认为宁波富达拿地的成本并不算太高,也否认了“高价拿地为地方政府及大股东套现”的说法。

不过,上述上市公司高管认为,宁波富达在高价拿地之后再进行土地质押融资,通过政府信用背书放大资产价值,从而形成不真实的资产负债率,一条看似运转正常的链条,其实蕴涵了大量的资产减值风险。

资产减值风险显露

年报显示,截至2012年末宁波富达资产负债率为79.16%,负债总额169.53亿元,其中大股东借款23.94亿元,房产预售款29亿元,短期借款31.77亿元,长期借款35.30亿元。此外,从2011年底开始,宁波城投与昆仑信托约定,以信托资金分笔受让宁波城投所持宁波富达10亿元的债权,资金成本为每年13%。

2013年1月17日,公司将上述债务调整为1个“1年期的金额为10亿元、利率为13%”的债务协议加上1个“2年期的金额为10亿元、年利率为9.6%”的债务协议。

前述上市公司高管称,如果按照成本法和市场法评估宁波富达的资产,其负债很可能将超越资产总额。以拥有天一广场的城市广场经营公司为例,2009年宁波城投置入资产时,其账面价值仅为15.18亿元,但当时评估机构按照租金收益法评估该项资产的价值高达71.77亿元,重组时最初作价72.16亿元,后调降至63.24亿元。

天一广场的盈利模式为“租金收益+商户收益分成”,天一广场共划分为10多个商业区,核心由22栋低层建筑等构成。业内人士称,相比同行业,天一广场的真实空置率并不算低,收益法的评估方法放大了公司的资产价值。

而记者在天一广场服装区等区域走访时亦发现,位于二层、三层的商铺的出租率达不到中信建投证券等机构按照市场法估值时所采用的98%的出租率水平,有部分楼层甚至不足50%。

“若以市场法计算,宁波富达的土地资产将缩水不少,何况宁波土地市场已连跌三年。”前述上市公司高管称。

以前述鄞州区古林镇薛家片区为例,市价缩水超过50%。但从2009年至2011年,宁波富达定期财报从未对土地计提“跌价准备”,在2012年报中公司首次计提了存货跌价准备3.75亿元,其中“依云郡项目”(又称古林薛家片区项目)计提3.46亿元,“宁海挑源路项目”计提0.29亿元。

公司在年报中表示,上述项目,由于当时取得土地的成本较高,且受宏观政策持续调控影响,经对比目前周边环境、类似楼盘的成交价格及该项目的实际情况等综合因素进行测算,预计项目可变现净值低于账面净值,故计提相应的资产减值准备。

而有业内人士表示,即使计提跌价准备之后,公司古林薛家片区项目的账面值也仍较市价高出许多。

纠纷不断

公司在年报中披露,2012年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。记者在宁波海曙区法院、宁波市中院了解到的情况却是,天一广场与商户的民事纠纷案件比例高于其他同类商场。业内人士称,可能是诉讼金额达不到披露要求。

而在解决纠纷时,宁波富达及其子公司的态度也令部分商户不满,甚至令法院难堪。在商户王家林与城市广场公司打官司期间,海曙区人民法院出具了(2012)甬海法鉴委90号司法鉴定委托书,委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对天一广场号外酒吧进行资产评估和鉴定。但在鉴定之前,广场开发经营公司将法院封条、查封物品拆除,并且将位于天一广场原酒吧区三层的IB304-307室出租给了上海网鱼网咖公司。

对于上述纠纷的处理,赵立明表示,公司没有收到过法院中止执行的通知,进行处理的依据是(2011)甬海执民字第1544号执行裁定书。

但海曙区人民法院审理该案的一位负责人提供的书面材料显示,该查封资产的钥匙经法院允许一直由广场开发经营公司保管,但法院从未通知其拆除号外酒吧装修。“责任应该由该公司承担。”该负责人称。

另外,公司子公司涉及的投诉比较多。记者获得的一份宁波市纪委信访件回复显示,宁波富达子公司所涉问题既有社区及居民反映的噪音超标问题,也有购房人对商品房质量纠纷的投诉。

当然,受到业界关注的还是宁波富达子公司的一起悬而未决的纠纷。

2012年12月16日发生的“宁波市徐戎三村一幢居民楼倒塌致1死1伤”事故中的居民楼就是由宁波富达子公司宁房公司开发建设的。据当地政府人士透露,倒塌楼房原住有18户居民,每户赔偿金额大约数百万元,最终经济赔偿金额可能比较大。

对此,赵立明认为,宁房股份系2009年资产置换注入公司,仅使用了原开发商的一块牌子,事故与公司无关。但上述政府人士认为,这种说法并不准确,事故最终处理结果尚未明确,重组是责任与义务承接的,并非只是“使用一块牌子”那么简单。

持续增长存疑

宁波富达2009年至2012年的年报显示,宁波富达房地产与商业地产收入处于逐年增长的态势。

但前述上市公司高管有另一种看法,他认为宁波富达这几年运转正常,主要得益于城投控股的嫡系关系和前几年楼市的火爆,该公司管理、持续经营能力并不如其报表数据那样好。他表示,以宁波富达经营最好的商业地产天一广场为例,由城投开发,2002年投入运营,位于成熟商圈。

而公司近年商品房、商业地产销售情况也从侧面佐证了上述观点。该公司其间销售的青林湾一期A区、B区、日月星苑、龙湾银都、赛格特花园、赛格特花园-临海山水一品A区、青林湾二期、维拉小镇一期、东部新城B-9#商务楼等项目,最早的于2003年竣工,均为早期拿地开发或是大股东转让的项目。

天一广场多位商户在接受记者采访时也对宁波城市广场开发公司的持续经营能力提出质疑:租金逐年上涨,商户难以赚钱;调整分区过于随意、频繁;租赁合同中要求争议必须在海曙区法院打官司;免责条款太多,等等。这些或都涉嫌“霸王条款”。

对于同行及商户质疑公司管理、持续经营能力的问题,赵立明未给予记者正面回复。

(来源:第一财经日报

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