近日，从一向被认为是上海楼市走势方向标的“2013上海之春房展会”传来了不确定的信息。虽然此次展会有逾260家中外开发商和500个国内楼盘参展，但招商、万科、保利、金地等龙头企业悉数缺席。与往年开发商竞相吆喝打折卖房不同，这次展会上优惠楼盘寥寥无几。

更引人关注的是在严厉的限购和限贷调控政策下，刚性需求依旧强劲，由于“新国五条”之后的地方细则存在较大的不确定性，所以买卖双方仍在进行观望和试探，寄望于地方“新国五条”细则落地来促进房地产市场的稳定。

业内人士指出，多地包括上海完成“新国五条”执行细则方案却迟迟未发的主要原因是在等“部委版”的指导意见。“由于先前‘新国五条’细则的出台在多地造成恐慌，因此地方拿不准中央认定的既不伤害刚性需求，又能打击投资投机性需求两全的方案。”该人士说。

值得注意的是，酝酿中的上海版“新国五条”执行细则或将再度收紧限购政策。“收紧细节或参照北京的标准和做法，进一步提高社保缴纳年限。”一位接近上海市住房和建设部门的上海社科院专家透露。

限购或再度加码

近日，记者致电上海市房管局，相关工作人员对记者表示，不清楚上海版细则的内容，也不清楚何时出台。细则出台会第一时间在官网通知。

而在前不久，上海市统计局、上海市发改委组织有关人员召开座谈会，听取各方对目前房地产市场走势的意见以及“新国五条”政策实施效果的判断。据参会的上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，会上并未讨论地方细则该怎么出的问题。

“事实上，‘新国五条’留给地方的可操作空间很小，包括税收、信贷等。”宋会雍认为，正是因此，地方可能会更期待中央有进一步的表态或明确的说法，才好出台地方细则。在他看来，从原则上说，“新国五条”本身并没有为刚需、改善型购房提供政策支持，如要保护刚需，鼓励改善型购房，需要另外出台一些配套政策，从契税、贷款等方面体现等等。“例如，是不是可以把二套房贷打开一下？”宋会雍说。

针对国务院常务会议制定的五项房地产政策措施，上海多家银行表示，将严格执行中央的政策规定，严格实施差别化住房信贷政策，目前不太会出台更进一步的信贷政策。

上海一家银行资深人士告诉记者，文件中所谓“差别化住房信贷政策”，就是现行规定的首套房首付三成；二套房首付六成，贷款利率1.1倍；三套房及以上停贷。“上海地区监管严格，各银行对房贷政策的执行一直非常严格，始终没有放松过”。

而除了房贷政策，上海限购政策酝酿升级的消息也备受关注。

据悉，在上海细则中，限购政策或将参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限。

“但谁都不想先做出头鸟，都想看看其他地方的情况再作最终决定。”上述上海社科院专家说，由于一线城市是楼市风向标，因此执行细则的内容更引人关注。

楼市已被透支

自3月1日“新国五条”细则公布后，上海二手房成交量暴增。记者走访上海各大房产中介机构了解到，各中介3月前两个星期交易火爆，不过，随着时间的推移及近日有关部门释放保护刚需的政策信号后，买方开始重拾理性，入市脚步有所减缓。

“上周末以来，门店来访量迅速下滑了。”虹口区曲阳路上一家二手房中介告诉记者，“前一阵，都是客户主动上门。这几天，我们开始主动走出去。菜场、小区门口、人流较大的路口，抓紧最后的时间，争取客户。与二手中介的焦急心态相仿，急于出手的房主也大有人在，甚至最近的卖家已经有3%的议价空间了。

而在新房市场，开发商们纷纷加速推盘抢占市场。据德佑地产市场研究部的统计，3月11日至17日这一周内，上海商品住宅成交面积为39.47万平方米，环比此前一周上涨了26.5%。这个周成交数据创造了本轮调控以来的最高纪录，并且达到了近30个月来的新高，也超过了2009年的周均33.8万平方米的成交量。据上海搜房数据监控中心统计，上周上海共有18个住宅项目开盘或加推了1498套房源，比此前一周新增了6个，已经连续两周单周推盘量超过1400套。

对于眼下市场火热的行情，不少业内人士认为，这已经透支了未来一段时间内的市场需求，一旦“新国五条”地方细则付诸执行，楼市或将重新遇冷。这点从近期上海拍卖的两块土地上可以窥见一斑。

位于浦东新区外高桥(600648)新市镇的商业地块曾于2012年8月出让，后中止出让。据显示该地块当时领取出让文件的申请人数为4人，竞买申请人数为0。再次挂牌，底价下调近10%，吸引14家企业领取申请书，3家企业参与竞标，最后仍是接近底价成交，成交地价低于上次报价。位于嘉定区的综合用地，看的多，最终下单的仅1家，该地块最后也因此底价成交。

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示：该地块建筑规模虽然大，但由于“新国五条”细则未出，开发商显得谨慎不少。

中原地产研究咨询部认为，在沪版“新国五条”随时可能落地的影响下，即便终端市场交易行情出现井喷，但毕竟未来发展才是最重要的考察因素，所以至少在细则未出台前，房企都会看得多、出手少。

（来源：中国房地产报）