城镇化商机诱惑难挡

城镇化让农民变成了“中等收入人群”，消费潜力一下子散发出来，这将成为零售企业未来的主要增长点。

“外行”涉足商业地产的另一大原因，是对我国未来城镇化机遇的看好。有媒体统计，在十七大报告中，全篇提及城镇化仅有两次，而十八大报告中则多达七次。“城镇化”也被各级政府看做是拉动内需、缩小城乡差距的重要举措和机遇。因此，“城镇化”热潮所带来的商业地产增值，也被众多外行看做是押宝未来、再度掘金的主要方向。

上海梵发实业有限公司总经理李叔波就认为自己抓住了“城镇化”的机遇。李叔波表示，近年来，公司把投资的步伐由上海迈向浙江嘉兴，在当地开发了阳光新生活广场项目。与杭州、宁波、台州、温州等地相比，虽然嘉兴是二三线城市，但其地处杭嘉湖平原腹心地带，地价又处于洼地，因此是具有较大投资回报空间的地区。

“我们的商业地产项目立足于市民消费的商圈，这样的商圈尚处于半成熟状态，但具有快速成熟起来的潜力。”李叔波认为，这正是城镇化所带来的机遇。

在城镇化的背后，政府对城市轨道交通的投入也迅速拉动了新城区的经济，从而带来了巨大的消费潜力。以北京为例，北京市消费市场素来有“南冷北热”的现象。然而，随着北京市政府加大对南城的开发，特别是四号线的开通，给周边商业企业带来了巨大客流，从而对商业地产的增值带来了利好。

城镇化所带来的三四线城市的消费升级，也被众多商业企业所看好。“城镇化让农民变成了‘中等收入人群’，消费潜力一下子散发出来，这将成为零售企业未来的主要增长点。”全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填对本报记者表示。

而城镇化所带来的对商业综合体的需求，也使得诸多地产商甚至“外行”蜂拥而至。“未来消费者的需求是多元化的，单一的大卖场已经无法满足消费者的需求，而商业综合体这样的Shopping Mall正好能满足消费者购物、餐饮、娱乐甚至休闲的需求，零售商已经转型成为都市商业解决方案的提供者。”王填表示，步步高商业集团目前也正在湖南多地投资打造Shopping Mall。

投资风险不容回避

与其说是商业地产，还不如说是地产商业，许多开发商或者其他产业资本只是拿着商业的大旗来卖房子，这种现象相当危险。

不过，亦有观点对轰轰烈烈的城镇化风潮表示了担忧。杭州娃哈哈集团董事长宗庆后在接受媒体采访时表示：“我担心城镇化变成造城运动，城镇化是新的增长点，搞好了对经济发展有好处。不过，农民平时跑到大城市务工，春节全都回乡，现在农业剩余劳动力到城市不能真正适应转移，因为城市生活成本比较高，没有市民待遇，他们不可能长期待在城市。”

“城镇化的核心在于‘人’。要提高农民收入，改变其消费习惯，从而实现真正的城镇化，而并非‘被’城镇化。”杜鸿提醒。

而柏文喜担心的是：多路资本看好城镇化并进入商业地产领域，将会掀起更多的泡沫。他认为，“商业地产是一项系统工程，需要开发、设计、招商、运营等一些列专业操作，不是有了钱就可以做的。一个商业地产的项目成败，其后期的运营起到了至关重要的作用，而‘外行’在这方面是比较欠缺的。”

越来越多的现象正在表明，目前我国的商业地产发展正在舍本逐末。“与其说是商业地产，还不如说是地产商业，许多开发商或者其他产业资本只是拿着商业的大旗来卖房子，这种现象相当危险。”杜鸿表达了其对“外行”扎堆涌入商业地产的担忧。

面对媒体的质疑，来京参加两会的宗庆后日前已对外坦承，娃哈哈在娃欧百货的运作方面缺乏专业的运作。“同行认可我的思路，但我对于商场的管理水平不够，运营团队做得也还不够，所以我会同几家内行企业一起来做。”宗庆后说。