魏东表示，2012年下半年地铁2号线和3号线的开通，对于整体商业市场发展起到了较大的促进作用。预计2013年，世纪都会轩、星光天地广场、友谊新业广场、嘉里中心等项目都将开业，未来商业项目分散于各区域，社区商业发展迅速。新增供应使得全市存量继续走高，受限于平稳的需求，市场租赁竞争将更加激烈。

2013年，预计将有包括世纪都会商厦、金元宝于家堡购物中心在内的约68万平方米的新增供应，供应总量基本与2012年持平。新项目的大量入市，将加大业主对于品牌尤其是知名品牌的市场竞争，而一些业态单一、硬件条件差的项目也将不得不升级改造、调整租户以顺应市场。预计2013年天津整体市场的空置率将进一步攀升，租金下行压力加大。

多元化模式发展是未来趋势

近年来，天津市内商业地产发展迅速，包括友谊路区域、滨江道-和平路区域、小白楼区域、海河沿岸区域等在内的传统商圈都得到了新的发展。然而，今后天津商业地产的发展方向在外围。

戴德梁行华北区商业部服务助理董事张哲韬认为，天津的商业区域外扩已成为必然。目前，外环补圆工程已经全面施工，天津市城区面积的扩大也将带动商业区域向外围扩展。而从市场上来看，永旺友谊南路店、百盛二店、和记黄埔等已经成为今后2年的主要项目。从供应量上看，滨海新区尤其是开发区将成为商业地产市场重点，泰达时尚广场、M SD商业区等都会在2013年投入使用。

魏东认为，近年来，天津商业市场表现活跃，天津市各购物中心品牌同质化严重，商业竞争激烈。传统百货受规模所限，购物体验不足使其受到电商冲击大于体验业态购物中心，未来传统零售加入体验元素经营将成为一个新的发展趋势。新进入市场的商户应做到以下三点才能在市场立足并快速发展：一是面对激烈的同业竞争经受住考验，二是客户培育上有特色，三是品牌业态根据需要及时调整。

戴德梁行策略发展顾问部助理董事陈聪介绍说，天津、沈阳、成都、青岛等二线城市购物中心发展相比于一线城市体量都较大，基本都在20万平方米左右；二线城市购物中心存在阶段供应过量和商品同质化。此外，国内海外商业品牌开发商如华润、万达、恒隆、永旺等都积极在二线城市布点扩张。对于购物中心运营来讲，购物中心依业态、品牌的不同，租金差异悬殊，且二线城市购物中心仍然存在非统一业权情况。未来，随着城市的不断外扩，社区型购物中心将会受到关注；对于购物中心自身来讲业主为了增加租金收益，将逐步减少大型主力店，而配以更多的次主力店；商业市场品牌细分将随着购物中心的发展更为明显。

张哲韬认为，商业市场需要多元化模式发展。一是户内外结合，如北京的三里屯；二是户外与景点结合，如天津佛罗伦萨小镇、北京斯普瑞斯等；三是结合游乐场和购物的大型购物乐园。陈聪建议，天津等二线城市，个性、主题性商业是未来发展趋势。电子商务对零售百货业态冲击大，但一站式服务仍受到更多消费者的青睐，将来会朝着更加多元化、复合化发展。