同一项目铺价相差数倍

据山西晚报报道，在省城兴华商贸城租用铺位、销售儿童服装的郭玲，近两年感觉生意越来越难做。年年上涨的租铺价，致使她的纯收入三至五成付了房租。

从2012年开始，郭玲计划在省城买个商铺，自己当房东。但是找了一圈，却发现商铺市场和租铺市场情况大同小异，即“好地段买不起，便宜铺面难出租”。

郭玲所“抱怨”的现象，正是省城部分商铺市场难销的“症结”。2月4日，记者路过南内环街平阳路十字路口时，几位散发商铺广告的业务员，将花花绿绿的广告纸塞给行色匆匆的路人、司机。

按照广告页上的电话，记者向几家商铺销售咨询了铺面价格。结果发现，同一商业项目的铺面单价差别高达3至5倍。以小店区城郊地带某商业项目为例，其临近主干道商铺单价达到四万余元，而处于犄角旮旯的商铺，仅为1万余元。而省城并州路某项目，其商业项目内临近美特好超市入口处的场铺单价高达8万余元，而住宅区位置过偏的社区商铺单价不足2万元。

“商铺的定价，比住宅复杂得多。”从事商业地产营销的业界人士张先生告诉记者，“住宅定价有基本模型可循，在公式的基础上，根据房屋所在的楼层、朝向、景观稍作调整，便是每套房源的销售价格。”但是，这套方法并不适合商铺。“商铺定价的基本依据是15年回收法，也就是说，15年回收的租金之和相当于房价。”张说，如果超出这个标准，那商铺的价格就虚高。

记者了解到，这个准绳并不适合所有的商铺。据正在招商的平阳路某商业项目的工作人员介绍，该项目铺面租金水平，是根据项目投入使用后的净现金流通来测算，但测算的结果并不是最终依据，它还得跟周边商业、市场情况相结合。

另一位商业地产营销代理商透露，以购物中心为例，其商铺定价主要是在均价的基础上，根据各个具体商铺楼层位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值。位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺系数设为100%，根据不同因素的变化递减。购物中心的商铺在定价时，要考虑的因素很多，比如是否临近主力店、次主力店；是否靠近垂直电梯；是否挨着卖场主通道、中庭；面积大小等等。

部分项目不顾业主收益

近期，正在调研省城商铺价格的中房信息集团太原机构介绍，省城中心城区的商业项目商铺价格已达5万元/平方米，地处亲贤街、长治路等商圈内的非商业项目底商单价也达到四五万元。在实力地产商热炒商业综合体的当下，太原热点商圈的商业综合体项目内临街热铺价格甚至逼近10万元/平方米。

一位投资人给记者算了一笔账，一个建筑面积达200平方米的地段优越临街商铺，总价达到1000万元至2000万元，按15年收回铺面成本算，每年的租金在70万至130万元之间。

对于商铺承租人来说，想找一个月均纯利润上百万元的项目非常难。“只有销售高档服装、金银珠宝、高档家居等奢侈品，但这些零售业的入行风险高、专业性强、圈子小，对商铺选择挑剔。商铺投资者想让这些商家承租很难。”而副食、内衣、化妆品等零售业，月均纯利润又很难达上百万元，这些零售商对月租金达数十万元的租铺价承受不起。“部分开发商急功近利。看到众多客户争抢好位置商铺，就一味拔高价格，造成一个项目内铺价差别过大。”张先生称，但这种状态更容易造成，位置好、单价高的商铺在交房后，因租价高吓退承租者，影响到整个项目的商铺出租率及商圈氛围培养。

业界人士介绍，商铺的成功，30%靠的是地段，40%靠的是定位，剩下30%靠的是后期经营。

对于商铺投资者来说，在考察商铺过程中，不能只考虑自己购铺的承受力、商铺位置，还要考察开发商对项目未来的运营规划。同时，要对项目内价格最高的商铺做一个收益预算：如果价格最高的商铺都无人承租或15年内无法收回购铺成本，项目内位置不好的商铺前景更为惨淡，投资者购买极有可能血本无归。