不久前亮相的位于广东佛山的两个万科广场都定位城市综合体。其中，佛山万科广场规划有超甲级写字楼、购物中心、精品特色商业街、高端公寓及住宅，整体体量达70万平方米，商业面积达10万平方米，是佛山中心成熟CBD核心的商务综合体。南桂路地铁上盖的城市综合体项目南海万科广场，项目总体量约为54万平方米，业态包括有综合性SHOPPINGMALL、写字楼、高端住宅等。

深圳龙岗万科广场作为万科旗下首个综合体项目，面积更是达到了100万平方米，包括商业、公务、休闲、娱乐、居住于一体，将于2013年10月开业。其余大部分项目的开业时间都排到2014年左右，届时，万科综合体项目将呈现井喷的局面。

基石未稳

万科大手笔地进入商业地产，单纯依靠自有资金和境内的信托和借贷，显然无法满足商业地产的巨资需求。2012年半年报显示，万科持有现金是470亿。在北京，一个大型城市综合体的投资可能就要近百亿。龙湖近几年在商业地产的大展宏图，和其在多笔海外银团的融资不无关系。

2011年，郁亮曾对媒体说，万科已经4年没在股市上融资了。从公开资料可以查出，万科有多个商业地产项目的融资渠道是信托。其中，万科金稻田旧城改造项目股权投资集合资金信托计划的收益率是9.5%.为开发建设万科东莞长安万科中心项目而发起的万科。上银嘉融集合资金信托计划，融资规模2.9亿元。万科一年要为这笔钱付出2840万的利息。

显然，万科需要一个廉价的融资来源，而布局早就拉开。万科入主南联地产，变相实现在港借壳上市。远在美国的王石也会不时地接待一些慕名而来希望建立合作关系的投资机构。这种国际化资源的配套，万科早有铺垫。在2009年，万科就专门成立一个部门研究REITs.除了钱的成本，如何找到一种模式使得占用资本和沉淀资产之间平衡，是一个项目通过以售养租来自我平衡，还是一个区域上的总平衡，也是万科琢磨的话题。万科在北京的第一个商业项目万科大都会从收购、包装到最后打算卖掉，一直在小心地寻找这一种平衡。

正略钧策合伙人郝炬认为，如何慢慢地找到平衡只是一种战术。对万科而言，进入商业地产必然要作为战略来做。“万科不能再羞答答地做商业地产了。和万达相比，万科此时进入都显得稍微有点晚。”