据《中国经营报》报道，作为一个开发商，如果在岁末年初的各种行业聚会上，不提上几句商业地产或者产业园区，共聚的同业多少会认为你的企业缺乏远见。因为在这一年里，有多少住宅以外的业务增长，几乎将决定一家房地产开发企业的生命力。

就在2013年的隆冬，在潜行试探了多年之后，万科在北京低调地组建了集团商用管理部，毛大庆成为分管此项业务的高级副总裁。出人意料的是，万科总裁郁亮出现在成立仪式的现场，在此之前由集团总裁出席一个部门设立仪式，在万科还绝少有类似的先例。

一直视专业化为铁律的万科，在这一战略上，并非是“孤独者”。包括远洋地产、华润置业等房地产开发企业，都已经开始向商用地产业务转型；而在2012年实现超过行业平均增速增长的北大资源集团、华夏幸福(600340,股吧)基业、鸿坤地产等，则将产业园区作为了业务的新增长点。

万科“从商”

“从事非住宅领域的业务，是为了主营住宅业务更好的发展。”1月30日，万科有关负责人面对《中国经营报(博客,微博)》记者就“成立商用地产管理部”求证时表示。在此之前，万科总裁郁亮曾向本报记者强调，万科做商业，也是为了更好的做住宅。

一直以来，万科视“专业化”为铁律。创始人、万科董事局主席王石曾表示，“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。也正因如此，面对销售额千亿元之后、众多万科入住业主的生活需求，万科开始进行商用地产的尝试，包括郁亮在内，万科的绝大多数高管更愿意将这一战略视作是“专业做住宅”的纵向延伸。

万科企业股份有限公司财务报表显示，截至2012年6月，万科商业地产项目的存货值已超过300亿元。中国房地产指数研究院的土地市场监测则显示，截至2012年12月，万科已在全国拿下纯商业用地122万平方米，比2011年全年同科目的土地获取总量22.54万平方米增加4倍以上。

按照万科的整体规划，目前公司项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%，从长期来看不希望超过20%。

目前，万科在北京组建的“商用地产管理部”由集团高级副总裁毛大庆分管，由原北京万科商业发展部经理钱嘉担任总经理。毛大庆担任万科高管之前，长期供职于新加坡大型房地产开发企业凯德置地，这家企业以商业地产的运用管理见长，毛大庆则主导了凯德置地在京主要商业地产项目——东直门来福士中心的建设、运营和管理。

记者了解到，万科“商用地产管理部”尚属于业务管控单位，既不具备独立法人资格，也不进行独立的财务核算，亦不采用“事业部制”，目前主要工作是统一技术性规范、对地方公司的商业地产项目提供专业业务指导。

复合风潮

作为“第一”的万科慎重选择之后的战略，并不孤独。包括远洋地产、华润置地等在内的一线房地产开发企业，都已经在商业地产领域内尝试多年。而近两年内以超过行业平均增速增长的华夏幸福基业、北大资源集团、鸿坤地产、旭辉集团等都在商用物业、产业园区形成新的增长点。

在这些企业中，华夏幸福基业、北大资源集团、旭辉集团已经分别在内地、香港上市，鸿坤地产则已准备在5年内完成上市计划。“即便抛开其他原因，仅从业绩考虑，如果是单纯的住宅业务开发，我想我们也很难实现上市。”华夏幸福基业内部人士向记者表示。

对于这一点，毛大庆似乎并不感到意外。“在住宅领域，我们面对的是一个越来越陌生的市场，在北京，新的土地供应都在五环以外，甚至接近六环。”他说，而除此之外，各地政府严厉的房地产调控政策也让住宅市场的利润率逐步下滑。

鸿坤集团副总经理兼产业地产总经理朱灿则告诉记者，鸿坤正在北京大兴区打造一个产业综合体项目，2013年将进入招商阶段，产业园区在鸿坤集团传统住宅开发业务之外拓展新业务方向的布局中，占有重要地位。

在此之前，为房地产开发行业所熟悉的鸿坤地产的主要业务是住宅开发。记者了解到，鸿坤地产2013年正在销售和主推的包括花语墅、林语墅、海语墅等高端楼盘，其2012年10盘联动，开发规模500万平方米，销售额约40亿元人民币。

“复合式战略和传统的多元化是有本质性区别的。”朱灿向记者表示，“所谓复合式的发展战略，是围绕自身企业既有的核心竞争力和资源禀赋，构建起一套相关的、相互配合、相互支撑的企业竞争力体系，而不是简单地看哪个领域赚钱就投资哪个领域。”

一场“豪赌”

尽管“万科从商”这一行业老大的战略选择，在一定程度上为房地产开发企业“复合化发展”的战略提供了“合理”的注脚。但是，即便如此，相比于简单的“建房子、卖房子”的住宅开发，商用地产、产业园区的开发、运营要复杂许多，复合化的风潮以何种结果收场，尚无定论。

万科相关负责人表示，万科商用地产管理部管理层人员已经组建完成，个别岗位仍在招聘，已有的商业管理部团队中，既有万科自身业务体系中拥有比较丰富的开发经验的管理人员，也有外部招聘的有丰富商业地产履历的管理者。

业界公认的是，商业地产优秀管理人才在当今行业内十分稀缺，从而导致了万达等商业地产企业的中层管理人员被“高薪挖角”的现象。

如果说商业地产是专业人才面临挑战，产业园区和工业地产的复合化战略的成败关键，则在于企业自身资源禀赋的格局和整合能力。“我和地方政府谈判，作为北大校企的北大资源有自己的软件园，有自己的医院，有自己的学校，我在拿地的时候就要有优势。”北大资源集团总裁余丽向记者表示。

而鸿坤在大兴区打造的产业综合体项目，则是利用自己的投资背景，探索在产业综合体内开辟一个专区与创投相结合，尝试包括以租金换股权等多种方式来引进被投资企业入驻。朱灿介绍，鸿坤可以借助地产的优势，给被投资者提供包括品牌推广在内的多项服务——据了解，鸿坤集团下属的亿润投资，成功投资近20多个企业项目，其中4家已成功上市，1家已过会。