去年上海楼市，可谓“先抑后扬”。前半年颇感压抑，后半年量价齐升。

在昨日的大多受访人士看来，2012年阶段性的不同表现，也是造成2012年上海楼市全年数据较为温和的原因。

上海市统计局1月21日公布的数据来看，从同比（较上年同期）走势看，2012年全年上海新建住宅价格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%；商品房销售面积1898.46万平方米，增长7.2%，其中商品住宅销售面积1592.63万平方米，增长8.1%。

上海市统计局总经济师严军在昨日的发布会上表示，2012年商品房均价1.40万元/平方米，同比下降3%；商品住宅1.38万元/平方米，同比上升3.1%；市场化商品住宅2.14万元/平方米，同比下降0.8%。

严军表示，总体从数据来看，应该讲上海房地产整个市场还是相对比较平稳的，调控还是取得了积极的成效，“从价格方面来讲，我们调查的（2012年上海）新建商品住宅价格同比下降1%，这个1%应该讲也体现了我们整个房地产调控的成效。”

严军表示，上海房地产方面还是要继续按照“三个为主”的原则坚持房地产调控措施不动摇，继续严格执行住房限购政策，坚决抑制投机和投资性的住房需求，支持合理的住房需求，引导和稳定市场预期，防止现在市场出现反复，稳固调控的成果，确保上海房地产市场的平稳健康发展。

2013年供应压力

2012年，上海房地产开发投资2381.36亿元，比上年增长9.7%。全年商品房新开工面积2724.05万平方米，比上年下降25.2%，其中商品住宅新开工面积1563.39万平方米，下降36.8%。

房地产开发投资保持增长，市场价格总体平稳。上海市统计局在发布上述数据的同时如是点评。

克而瑞分析师杨晨青表示，从景气指标来看，2013年上海新建商品住宅（不含保障房）的供应压力比全国更严峻。2012年上海房地产开发投资涨幅比全国的16.2%要小，新开工面积降幅比全国要大。上海阶段性供应低谷会更明显。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，一线城市供应预警。新开工面积长期影响供需关系。2012年上海商品住宅新开工面积36.8%的降幅很大，对今年特别是前半年的供需造成直接影响。从去年数据来看，上海楼市成交量呈基本增长态势，房地产开发投资占固定资产投资的比例还是高，政府还是要考虑不能过度依赖房地产投资。值得关注的是，上海的房价调控做得比其他城市要到位，保障房的大量供应拉低了楼市均价，特别是几个大型居住区建设起到了相应的作用。

一位中高端楼盘营销总监表示，去年房地产开发投资增加，而新开工面积减少，这样相当于上海每平方米楼盘造价贵了。调控这两年，土地成交量下降，导致新开工面积下降，从而造成最终供应的短缺。

某中型房企副总裁表示，从这两年上海土地储备来看，供应是蛮紧张的，越是中心的土地供应越紧张。上海市房管局的领导也很担心供应不足的问题，现在可以调节的是加大可售型保障房的供应。迫不得已的是，只能把可售型保障房转化成商品房。

早报记者从一位国企保障房负责人处也了解到，上海一直有这个先例，经适房转换成商品房出售。该负责人表示，很多保障房卖不出去，市里的领导也会给出这个选择给开发商。

楼市热，年中政策或出

“我不看好2013年楼市。现在市场分为两派，有一部分开发商认为全年保持量价齐升的势头；另一部分开发商认为，上半年保持去年12月成交活跃态势，导致新政出台，市场再度僵持。”沪上一位开发商高管如是对早报记者表述对2013年楼市的预判。

上述高管表示，“很混沌，走一步看一步。据我所知，很多房企定的销售目标还不是很高，并不看好2013年。”

上述中高端楼盘营销总监表示，对于价格，买卖双方都有一个春节后上调价格的共识。上海大部分板块的房价都回到调控以前的水平，比如说嘉定板块由2011年底1.2万元/平方米的均价上升至目前的1.6万元/平方米。

不过，该营销总监表示，旗下楼盘由于处在一个目前供应太多、价格透支的新江湾城板块，2012年的成交并不算理想，2013年出于业绩考虑会下调价格，同时提高营销力度。2013年全年成交量预计会高于2012年。但若楼市涨太多，新的调控政策明年下半年可能会出台。

上述高管表示，楼市经过两年调控，刚刚理性回归，现在有部分房企过于乐观的举动已反映在其调价和营销策略等方面。房地产市场起来，或引来政府部门的担忧并出台新政。我现在最担心的就是这个。我也搞不清楚上半年会是什么情况，现在楼盘大幅涨价的并没有，很多成交不错的楼盘取消了原先的促销力度。

陈晟表示，现在是政策的真空期，上半年由于新建商品住宅（不含保障房）供应收紧的问题，价格还会有上涨的压力。全国“两会”之后，年中会不会出台政策是今年楼市的关键。

（来源：东方早报  王齐）