三因素“拖累”房地产信托

业内人士表示，房地产信托项目出现成立数量和募集规模双双下降的情况，主要有以下三方面的原因：

首先是源于股市的好转。从去年12月份以来，上证指数从不足1950点一跃突破2300点，涨幅接近两成。在市场表现良好的情况下，权益类产品的收益肯定要好于固定收益类产品，所以很多客户在信托产品到期后，没有像前两年那样购买新的产品，而是全部投入到股市中去了。据小张介绍，过去两年买了他们公司两千万信托产品的一个客户，在去年年底的两款产品到期后，没有继续购买信托产品，六七百万的市场业绩就没了，“我们现在开发的一款产品，300万元投资的收益率11%，应该说已经不低了，但是很多老客户还是不太满意，认购热情大不如前，打电话过去一问，不是说钱投入到股市里了，就是去买股票型基金了。”

第二个原因与银行对房地产企业放松信贷有关。随着近期楼市的阶段性回暖，房地产行业的融资苦难的状况也开始得到缓解，银行开始有条件的放开了一些资质较好的房地产企业，

沪上一家研究公司的信托研究员表示，和通过信托渠道融资相比，银行渠道的成本更低，只有不能从银行渠道获取信贷支持的情况下，才会转向信托融资。“银行的融资成本低，一般房地产信托项目，即使贷款利率上浮50%左右，加上一些其他费用，估计不会超过12%，而如果通过信托项目融资的话，年化收益率基本在20%左右，有的项目还要付出一些额外的中间人费用，实际融资成本高达22%。”

据沪上一家中型房地产公司的资产管理部门负责人透露，作为一家实力不强的房地产企业，和一些财大气粗的国有房地产企业和上市公司房企相比，融资难的问题一直困扰着他们公司，在房地产调控两三年来，银行渠道基本对他们公司下了封杀令，他们需要的资金几乎全部要依靠信托渠道来融资，“基本上要靠发新还旧模式，但是监管部门查的越来越严了，去年我们公司发的信托项目，就是以集团旗下的其他业务名义发放的，最终把资金运用到房地产业务中，其融资成本当然不低，算下来年利率接近20%。”

不过，该人士表示，随着最近楼市销售的回暖，房地产市场出现逆转势头，部分开发商开始大举买地，银行对他们的态度有了转变。“最近一段时间，银行好像开始放松了房地产信贷的门槛，我们最近联系的一家商业银行，答应给我5000万的贷款额度，尽管利率上浮了一点，但是综合成本算下了只有信托渠道融资的一半左右，本来预计要到5月份‘发新还旧’的信托项目就不用考虑了。”

最后，多起信托兑付危机的发生，使得投资者对房地产信托项目潜在的兑付危机予以警惕。最近一个多月来，多起信托项目出现兑付危机，刚性兑付面临挑战，投资者开始担忧其中的风险。小张表示，最近一段时间前来咨询业务的客户，风险意识明显提高了，而且问的相当仔细，以往那种来了简单咨询下就买的情形很少发生了，“现在来公司看信托产品时，不仅看重收益率，更看重项目是否存在兑付风险了。”